Импортно заместились

Напряжение взаимоотношений России со странами Запада в 2022 году актуализировало важность импортозамещения во всех отраслях экономики, в том числе недвижимости. Преодолеть кризисный период российские девелоперы смогли за первые два квартала, и сейчас не ощущают дефицита материалов и оборудования. По словам участников рынка, застройщики и раньше не были сильно зависимы от европейских продуктов, а также сумели наладить партнерские отношения с российскими и азиатскими строительными компания. Впрочем, затраты девелоперов из-за удорожания логистики и поиска новых торговых путей все равно выросли, что отразилось и на ценах на недвижимость.

Импорт не в приоритете

Массовый уход ряда зарубежных компаний с российского рынка в марте 2022 года стал неожиданным, но, как отмечают девелоперы и эксперты, не столь болезненным для российской сферы недвижимости. По разным оценкам, доля используемых свердловскими застройщиками импортных строительных материалов на начало марта составляла от 5% до 20%. При этом к сентябрю, по словам замдиректора департамента металлургии и материалов Минпромторга РФ Романа Куприна, зависимость удалось снизить до 4%.

Президент СРО «Гильдия строителей Урала» Вячеслав Трапезников отметил, что на сегодняшний день вопрос импортозамещения ушел из ТОП-10 актуальных для отрасли вопросов. По его словам, застройщики, реализующие проекты гражданского строительства в Екатеринбурге, и до введения санкций не закупали строительные материалы за рубежом ¬— а на них приходятся основные затраты при возведении объектов. Более 90% материалов закупаются у компаний из Свердловской области, а, единственное, что по словам Вячеслава Трапезникова, завозят девелоперы,— укладочный камень из Челябинска.

Застройщики же отмечают, что найти аналоги европейским материалам им удалось не потеряв в качестве, но это «потребовало дополнительных усилий». Так, «Брусника» столкнулась с необходимостью искать замену фасадному камню для квартала «На Некрасова» в Екатеринбурге, проект которого разрабатывался совместно с немецким бюро. Изначально камень планировалось закупать в Германии у компании, которую девелоперу советовали иностранные партнеры-архитекторы. Однако в марте сделка сорвалась, и у специалистов «Брусники» появился выбор — приобрести камень в Турции или Махачкале. По итогу девелопер стал использовать дагестанский камень, который «прочнее и долговечнее» немецкого.

При реализации этого проекта «Бруснике» также пришлось искать аналог ковролина, который планировалось заказывать на австрийской фабрике. Качество и цена полностью устраивали девелопера, уже был «собран» демо-этаж, однако на фоне международных событий контракт сорвался. В итоге аналог европейского ковролина сопоставимого качества был найден в Санкт-Петербурге, но предприятию пришлось учиться наносить на покрытие паттерн.

Впрочем, от импорта строительной продукции застройщики так же не намерены отказываться, в особенности от оборудования. Господин Куприн отметил, что сейчас идет переориентация на китайских и турецких производителей. Вячеслав Трапезников подчеркнул, что реальной проблемой для девелоперов в текущих условиях стало бы прекращение торговли с Китаем. Азиатские компании, в том числе, помогли частично заменить грузоподъемное лифтовое оборудование, которые ранее закупалось в основном в Европе. Но проблемой для российских компаний все еще является логистика и доставка товаров от азиатских партнеров.

При этом господин Трапезников добавил, что и товарооборот с Европой почти не приостановился. «Наши застройщики на протяжении лет сотрудничали с европейскими строительными компаниями, добросовестно выполняли условия по контрактам, не просрочивали выплаты. Но весной наши западные партнеры были вынуждены публично хлопнуть дверью и заявить, что сотрудничество прекращается. Но это было лишь публично. На деле же, хоть и не все, но большинство европейских компаний продолжают торговать. Вы удивитесь, если узнаете, сколько европейских товаров до сих пор есть в России»,— отметил эксперт.

Он подчеркнул, что рисков сотрудничества с западными компаниями у российских девелоперов нет, потому что они работают с ними не напрямую, а через дистрибьюторов, которые ответственны за завоз товаров из-за границы.

В «Бруснике» отметили, что полностью избавляться от импортозависимости нет необходимости, в том числе и потому, что некоторые потребности застройщиков российские поставщики еще не способны удовлетворить полностью. Например, застройщик озабочен озеленением своих территорий, и, согласно внутренним стандартам, растения должны занимать 70% площади двора. Их тысячами закупают в питомниках Германии и Польши, потому что отечественные поставщики пока не готовы обеспечить необходимые объемы и качество растений.

Делать «под себя»

Необходимость искать альтернативы зарубежных товаров подтолкнула застройщиков к созданию собственных производств, продукция которых смогла бы удовлетворить их уникальные потребности. «Атомстройкомплекс» получил разрешение на строительство завода по выпуску твинблоков (разновидность ячеистого газобетона.— Review) под Сысертью. Объем инвестиций составит порядка 2,5 млрд руб. Строительство планировалось завершить до конца 2022 года. Площадь завода составит 9,5 тыс. кв.м., а расчетная мощность — 400 тыс. кб.м. газоблока в год. Производство планируется запустить летом 2023 года.

Помимо этого, уральский застройщик инвестирует средства в проекты по повышению эффективности использования мест в паркингах. Так, совместно со свердловской IT-компанией было разработано приложение шеринга парковочных мест. Девелопер также протестировал продукцию регионального производителя подъемных механизмов для автомобилей. Конструкцию можно эксплуатировать не только как площадку для второго автомобиля, но и рассматривать в качестве дополнительного места для хранения прицепов, мотоциклов и любой другой техники. Успешное внедрение технологии может позволить увеличить количество мест в паркингах, что позволит снизить стоимость парковочного места.

По словам главного архитектора, управляющего партнера проектной мастерской ITEM Андрея Софронова, иностранное программное обеспечение обгоняет наше по ряду параметров. При этом уход с рынка иностранных игроков не привел к катастрофе. «Мы работу по внедрению отечественного программного обеспечения вели еще задолго до санкций. Во-первых, оно дешевле и проще. Во-вторых, когда разработчик находится рядом, всегда удобнее и оперативнее решать вопросы. Разработчики поддерживают и слушают, что мы говорим, ориентируются на наши нормы. Около 80–90% всех потребностей можно закрывать российским программным обеспечением. Остаются моменты, которые недоработаны до конца, но мы надеемся, что, получив дополнительных клиентов, финансирование, российские разработчики будут развиваться. В итоге мы получим отечественное конкурентоспособное программное обеспечение»,— считает господин Софронов.

Еще один пример собственных наработок: «Брусника» год назад приобрела и развивает производство окон из дерева и алюминия. Завод локализован в Екатеринбурге, а продукция поставляется в Новосибирск и Тюмень. До конца года объемы производства должны быть увеличены в три раза. «До этого производство было импортозависимым — алюминиевый профиль, пластиковые детали мы заказывали за рубежом, но после наступления известных событий нашли производителей в России. Несколько месяцев уйдет на отладку процессов на новом производстве, получении требуемого качества изделий»,— отметил застройщик. При этом закупка окон обходилась «Бруснике» в три-четыре раза дороже, чем собственное производство.

В Свердловской области также реализуется проект по производству газоблоков для строительства жилых домов на территории индустриального парка «Заречный». Инвестиции в проект составят 28 млн руб. Производительность нового завода составит более 60 кб.м. готовой продукции в сутки. При этом в планах у резидента впоследствии увеличить производительность до 200 кб.м.

Цены независимости

Участники рынка отмечают, что благодаря тому, что альтернативу европейским материалам и оборудованию удалось найти оперативно, заморозки девелоперских проектов, которые ранее начали реализовывать в Свердловской области, удалось избежать. Тем не менее сложившаяся ситуация не могла не отразиться на ценах на недвижимость, как на коммерческой, так и жилой.

К началу сентября средняя цена 1 кв.м. на первичном рынке Екатеринбурга составляла около 122,4 тыс. руб., что на 16% больше, чем в январе, следует из данных онлайн-сервиса «Объектив». Наибольшие темпы роста фиксировались в марте и летние месяцы. При этом, по данным сервиса «Авито.Недвижимость», к началу осени средняя цена за 1 кв.м студий снизилась на 3,6%, а трехкомнатных квартир — на 0,4%. Впрочем, уже к октябрю цены начали снижаться, и, по данным «ЦИАН.Аналитики», средняя стоимость квартир на первичном рынке снизилась на 2,4% относительно прошлого месяца — до 118,4 тыс. руб. за кв.м.

Вячеслав Трапезников отметил, что удорожание строительства на фоне возросшей потребности в импортозамещении хоть и стало одной из причин роста цен на жилую недвижимость, но она не ключевая. «Импортировалось не так много, поэтому подорвать экономику капитального строительства санкции не способны. Те же лифты — доля процента от себестоимости. Конечно, выросли затраты на закупку отдельных материалов и оборудование, подорожала логистика товаров из Азии, но это никак не может сказаться на потребителе. Цены растут из-за других факторов — развитости рынка, экономики региона, расположения отдельных ЖК, конкуренции, спроса. Эти факторы намного важнее, чем импортозамещение»,— добавил эксперт.

На рынке коммерческой недвижимости же потребность импортозамещения сказалась иначе в связи с удорожанием отдельных материалов, в основном использующихся в бизнес-девелопменте. Так, согласно исследованию Pridex, фальшполы, изоляционные, малярные, пиломатериалы за восемь месяцев 2022 года подорожали на 19,3%, чистовые материалы (напольные покрытия, потолочные системы, керамогранит) — на 36%, а инженерное оборудование — на 35%.

Эксперты отмечают, что помимо ухода зарубежных компаний и санкций, на рост цен повлияло повышение затрат на логистику и необходимость искать новые транспортные пути. Так, возможность завозить зарубежные товары с помощью параллельного импорта привела к росту логистических расходов до 80%.

Впрочем, уже летом цены на материалы и логистические затраты стабилизировались, благодаря чему к концу года разница в себестоимости работ в сравнении с концом прошлого года может стать незначительной. Технический директор направления «Управление проектами строительства» CORE.XP Александр Никулин оценивал рост себестоимости строительства коммерческой недвижимости в 12–15% с начала года.

В целом, согласно исследованию Центра конъюнктурных исследований ИСИЭЗ ВШЭ, индекс предпринимательской уверенности в строительной отрасли сейчас выше, чем был в период пандемии коронавируса, и текущие санкционные проблемы не столь сильно давят на участников рынка. В частности, у девелоперов снизилась обеспокоенность ростом цен на материалы и работы, недостаточностью спроса и неплатежеспособностью заказчиков.