Расчетная стоимость строительства на этапе архитектурно-строительного проектирования: что необходимо знать руководителю
«Азбука сметного дела для руководителей»
Лекция №3 «Расчетная стоимость строительства на этапе архитектурно-строительного проектирования: что необходимо знать руководителю».
Рассмотрим следующие вопросы:
- Что такое сметная стоимость и как её определить.
- Методические документы Минстроя Российской Федерации при определении сметной стоимости на этапе архитектурно-строительного проектирования.
- Выбор сметно-нормативных баз для разных заказчиков.
- Подготовка к составлению сметы контракта (договора) по конструктивным элементам или комплексам работ на этапе проектирования.
Следующая стадия инвестиционно-строительного проекта после планирования и получения инвестиций – инвестиционная (строительная). И на первом этапе инвестиционной (строительной) стадии – архитектурно-строительном проектировании определяется расчетная сметная стоимость строительства в соответствии со статьей 8.3 Градостроительного кодекса РФ (ГрК РФ). При составлении сметной документации для бюджетных строек, «бюджетниками» и «заказчиками 50%+» могут быть использованы только сметные нормативы, включенные в федеральный реестр сметных нормативов.
Понятие сметной стоимости определено в статье 1 пункта 30 ГрК РФ и в Федеральном законе «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 27.06.2019 N 151-ФЗ (последняя редакция) и относится к строительству, реконструкции, капитального ремонта, сносу ОКС, а также работам по сохранению объектов культурного наследия.
Это понятие отличается от того, когда действовали Методические указания по определению сметной стоимости МДС 81.35-2004 и к которому привыкло строительное сообщество.
В МДС 81.35-2004 не разделялись участники строительного процесса и положения (нормы) методики одинаково распространялись и на всех участников строительного производства,
на всех этапах, начиная с проектирования и даже при взаиморасчетах с подрядчиками.
В настоящее время методически отделены не только заказчики строительства, но и сметные расчеты на этапах жизненного цикла объекта.
На этапе архитектурно-строительного проектирования для определения сметной стоимости строительства действует основная Методика, утвержденная приказом Минстроя Российской Федерации от 04.08.2020 №421/пр (ред. от 07.07.2022) «Об утверждении Методики определения сметной стоимости строительства, реконструкции, капитального ремонта, сноса объектов капитального строительства, работ по сохранению объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации на территории Российской Федерации» (Зарегистрировано в Минюсте Российской Федерации 23.09.2020 N 59986), а также другие Методики, определяющие нормативы прочих и косвенных затрат, относящихся к сметной стоимости строительства.
На сегодняшний день при определении сметной стоимости строительства действует базисно-индексный метод, который предполагает использование базовых цен в уровне 2001 года с последующим переводом в текущие цены и применением ежеквартальных индексов Минстроя Российской Федерации.
При составлении сметной документации используются федеральные (ФЕР) или территориальные (ТЕР) сметные нормативы, включенные в федеральный реестр сметных нормативов. Это правило касается только бюджетных строек, «бюджетников» и «заказчиков 50%+», у остальных заказчиков имеется возможность выбирать сметные нормативы и сметные базы.
Коммерческим заказчикам можно использовать как государственные, так и коммерческие сметно-нормативные базы, составлять калькуляции, использовать коммерческие индексы пересчета в текущий уровень цен, то есть выстраивать свою систему ценообразования,
не обязательно используя методологию Минстроя Российской Федерации.
В рамках продолжающейся реформы ценообразования и сметного нормирования предстоит переход на ресурсно-индексный метод.
Сегодня действует федеральная СНБ в редакции 2020 года, которая является обновленной редакцией ФЕР, а далее при переходе на ресурсно-индексный метод будет действовать уже новая сметно-нормативная база в редакции 2022 года, при этом ФЕРы выпускаться не будут.
Ресурсно-индексный метод – это новый подход к формированию сметной стоимости с частичным использованием текущих цен строительных ресурсов (зарплаты, материалов, оборудования, машин и механизмов).
Текущие цены строительных ресурсов будут браться из ФГИС ЦС (федеральной государственной системы ценообразования в строительстве) и использоваться непосредственно в сметной норме (ГЭСН).
Таким образом, текущая стоимость строительства будет более достоверной и экономически обоснованной.
Методика 421/пр с сентября 2022 года была актуализирована, и сейчас в структуру сметной стоимости входят затраты на СМР, оборудование, мебель, инвентарь и прочие затраты, включая пуско-наладочные работы (ПНР).
Затраты на ПНР должны отдельно выделяться из состава прочих затрат. Изменения также коснулись и состава прямых затрат. К привычному для каждого сметчика составу прямых затрат добавились транспортные затраты по перевозке материальных ресурсов, а зарплата машинистов исключена из стоимости машин и механизмов и будет учитываться отдельно.
Все эти изменения позволят подготовиться организациям к переходу на ресурсно-индексный метод.
Некоторые положения в Методике 421/пр устанавливают возможность дальнейшего использования сметной документации в качестве основы для определения НМЦК и составления проекта сметы контракта (договора) по конструктивным элементам, комплексам или видам работ. Например, пункт 36 Методики 421/пр который предполагает, что для каждого конструктивного элемента или комплекса работ необходимо выполнить отдельный локальный сметный расчет, что позволит в дальнейшем заказчику на этапе подготовки к закупке легко сделать проект сметы контракта (договора) по укрупненным конструктивным элементам.
В то же время решение о степени детализации и разделении на конструктивные элементы должен принять заказчик, а не произвольно определить сметчик проектировщика.
Также при формировании локальных сметных расчетов, необходимо определять стоимость материальных ресурсов (МР) и оборудования с доставкой, добавляя к каждому МР стоимость перевозки (пункт 63). То есть в стоимость конструктивного элемента, помимо стоимости МР будет входить, и перевозка именно этих МР, что позволит также довольно быстро заказчику составить проект сметы контракта (договора), а подрядчику на этапе закупки оценить стоимость объекта в целом и предложить свою цену.
Качество подготовки сметной документации зависит и от качества проекта в целом.
Сметчику необходимо кроме выбора расценок, также начислить коэффициенты, учитывающие технологию работ и особенности выполнения работ, учитывая различные усложняющие факторы. Все эти факторы и многое другое, необходимое для учета прочих работ и затрат должно быть обосновано проектом организации строительства (ПОС).
Для избежания ошибок и искажения стоимости необходимо правильно рассчитать объемы работ и составить соответствующие ведомости.
Основной задачей для заказчиков и проектировщиков на этапе архитектурно-строительного проектирования является определение достоверной сметной стоимости строительства, которая позволит обеспечить достаточным объемом инвестиций строительство, реконструкцию, капитальный ремонт ОКС.
В следующей лекции мы рассмотрим алгоритм определения НМЦК и составления проекта сметы контракта на этапе закупки строительно-монтажных работ в соответствии с методологией Минстроя Российской Федерации.
Login with Google
Комментарии