Расчет стоимости планируемого к строительству объекта, обоснование инвестиций: что необходимо знать руководителю

«Азбука сметного дела для руководителей«

Лекция №2 «Расчет стоимости планируемого к строительству объекта, обоснование инвестиций: что необходимо знать руководителю»

Рассмотрим следующие вопросы:

1. Методология определения стоимости строительства на этапе планирования.
2. Обоснование инвестиций — важный этап планирования и принятия решения о выделении инвестиций, выбор технологических и технических решений.  

Этап планирования инвестиций – важнейший этап реализации инвестиционного проекта. Инвестиционная деятельность в Российской Федерации регулируется Федеральным законом от 25.02.1999 № 39 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (последняя редакция).

Основная задача на этом этапе – определить размеры инвестиций (капитальных вложений), сформировать инвестиционные программы для реализации инвестиционных проектов нового строительства, реконструкции и технического перевооружения действующих предприятий.

Одной из задач регулирования инвестиционной деятельности органами федеральной государственной власти является реализация государственной политики в сфере нормирования и ценообразования. Как и все НПА в сфере ценообразования, НПА, касающиеся укрупненных нормативов цены строительства обязательны к применению при реализации бюджетных объектов, «бюджетниками» и «госкомпаниями 50%+».

На предынвестиционной стадии прорабатываются технологические решения, определяются технико-экономические показатели будущего инвестиционного проекта и рассчитывается планируемая стоимость. От правильности расчетов на этой стадии зависит дальнейшая реализация инвестиционного проекта, его обеспеченность финансовыми ресурсами. Задача осложняется тем, что для расчета стоимости используются укрупненные сметные нормативы НЦС и зачастую основанием для расчета служат минимальные технические данные.

Понятие «Укрупненные нормативы цены строительства» — НЦС введено в Градостроительный кодекс РФ (ГрК) пункт 33.1 статьи 1 Федеральным законом от 26 июля 2017 № 191-ФЗ как показатель потребности в денежных средствах, необходимых для создания единицы мощности строительной продукции. НЦС предназначены для определения потребности в финансовых ресурсах, планирования инвестиций (капитальных вложений) в объекты капитального строительства, оценки эффективности использования средств, направляемых на капитальные вложения, подготовки технико-экономических показателей, иных целей, установленных законодательством Российской Федерации.

Минстроем Российской Федерации утверждено на сегодняшний день 22 сборника НЦС по объектам ЖКХ, инфраструктуры, транспорту и сооружениям, электро- и атомной энергетики. Однако охват в сфере производственной деятельности не полный, так для объектов энергетики НЦС разработаны для низкого напряжения до 35 киловольт, для объектов РЖД не разработаны НЦС для скоростных и высокоскоростных ж/д линий и т.д. Отсутствуют сборники по многим отраслям – нефтегазовая отрасль, химическая промышленность, сельскохозяйственное строительство, рыбоводство и др. Этот вопрос можно отнести соответствующим отраслям – им необходимо включиться в процесс разработки НЦС и внесения сборников в ФРСН.

Все сборники разработаны на основании методики, утвержденной Минстроем Российской Федерации и ежегодно актуализируются в ценах на 1 января текущего года, а также постоянно дополняются новыми показателями. В показателях НЦС учтен полный комплекс строительно-монтажных работ, затраты на приобретение оборудования, накладные расходы, сметная прибыль и прочие затраты, включая затраты на ПИР, ПНР.  Однако не все затраты, согласно методике Минстроя Российской Федерации, включаются в сборники НЦС. Например, затраты на подготовку территории строительства, плата за покупку, аренду земли, земельный налог, подключение к внешним сетям и много других переменных затрат не включены в показатель НЦС. Прочие затраты необходимо просчитать и включить дополнительно в расчет стоимости планируемого к строительству объекта. И если на этапе расчета забыть про прочие затраты, то финансовых ресурсов может не хватить для дальнейшей реализации инвестиционного проекта. Показатели НЦС разработаны без учета особых условий строительства, поэтому необходимо при расчете также применять соответствующие коэффициенты, которые прилагаются в каждом сборнике НЦС.

При расчете стоимости планируемого к строительству объекта необходимо следовать следующему алгоритму:

• сбор исходных данных: определение функционального назначения объекта, мощностные характеристики объекта (общая площадь, количество мест, протяженность и т.д.), даты начала и окончания работ на объекте, регион строительства;
• выбор соответствующего НЦС: осуществляется с учетом функционального назначения планируемого к строительству объекта и его мощностных характеристик;
• подбор необходимых коэффициентов, предусмотренных положениями методики и техническими частями соответствующих сборников, определение их численных значений для определения прогнозной стоимости объекта в региональном разрезе: экономические, климатические, инженерно-геологические и др.;
• расчет прочих затрат, неучтенных показателями НЦС.

Общепринятая практика, выработала подход согласно которому на этапе планирования точность расчетов должна достигать 20%. Заданную точность можно достигнуть, имея полные исходные данные. Однако, практика показывает, что на этапе планирования технические службы заказчика не могут с высокой точностью определить характеристики объекта. Поэтому на последующем этапе проектирования стоимость объекта возрастает в разы, с учетом того, что техническое задание на проектирование добавляется все новыми характеристиками и требованиями заказчика.

Если на этапе планирования исходные данные будут полными, исчерпывающими для предынвестиционного этапа, то с помощью методик Минстроя Российской Федерации, НЦС и (или) данных объектов-аналогов можно с определенной точностью (+-20%) рассчитать стоимость планируемого к строительству объекта, включая и прочие затраты.

Введение этапа обоснования инвестиций (ОБИН) позволит решить сразу несколько задач на этапе планирования инвестиций: получить расширенные исходные данные, включая результаты инженерных изысканий и предпроектных проработок технологических и технических решений, а также механизм технологического и ценового аудита (ТЦА) ОБИН позволит выбрать оптимальное по стоимости решение.

ОБИН состоит из двух этапов (Практическое пособие (2-е издание) ФГУП «ЦЕНТРИНВЕСТпроект», 2002г):

1 этап – инвестиционный замысел: анализ конъюнктуры в отрасли, куда предполагается направить инвестиции, оценка социально-экономической ситуации в районе предполагаемого строительства; оценка емкости рынка (внутреннего и внешнего) сбыта намечаемой к выпуску продукции; требования к качеству продукции и тенденции изменения ее конкурентоспособности, предложения по стратегии маркетинга; обоснование оптимальной мощности предприятий и программы выпуска продукции; объемы необходимых ресурсов, источники их получения; установление приемлемого варианта инвестирования для получения максимальной прибыли (дохода), установление необходимого объема финансирования и его источников.

2 этап –разработка ОБИН: обоснование выбранных технологий и оборудования, строительных и инженерных решений на основании проведенных инженерных изысканий; обоснование выбранной площадки строительства; проводится технико-экономическое обоснование создаваемого проекта строительства с необходимыми расчетами (в том числе, при необходимости, с учетом мероприятий по промышленной безопасности опасных производственных объектов; оценка степени риска инвестиций и мероприятий по минимизации возможных потерь; оценка коммерческой, бюджетной (при необходимости) и экономической эффективности инвестиционного проекта; финансовый план; источники и стратегия финансирования.

На этапе ОБИН расчет стоимости планируемого к строительству объекта на основе большего количества (полноты) исходных данных будет более точным, что позволит получить достаточный (необходимый) лимит (объем) средств для реализации инвестиционного проекта. Использование механизма ТЦА позволит дать оценку возможности достижения целевых технико-экономических показателей инвестиционного проекта, обоснованности планируемых капитальных вложений, обоснованности стоимости, а также определить риски и разработать рекомендации по их снижению.

В последующих статьях рассмотрим инвестиционную (строительную) стадию реализации проекта, на которой определяется расчетная стоимость инвестиционного проекта, стоимость выполнения работ и стоимость построенного объекта. Строительная отрасль на этой стадии сталкивается с проблемами повышения стоимости материальных ресурсов, ошибками проектирования и т.д. Большая часть проблем закладывается на этапе планирования, когда бюджет строительства явно занижен.