«Строительные монстры падают как шифоньеры». Грозит ли России «ипотечный пузырь»?

Эксперты видят негативные «звоночки» на ипотечном рынке из-за закредитованности населения. Стоит ли России ждать сценария кризиса 2008 года в США, который произошел именно из-за «ипотечного пузыря»?

В минувший вторник, 5 декабря, Минфин РФ внес в правительство проект постановления об увеличении минимального взноса по льготной ипотеке с 20 до 30%. Также Минфин предложил снизить максимальный размер кредитов с господдержкой для Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга и Ленинградской области с 12 млн до 6 млн рублей, а также ввести ряд других ограничений ипотечного кредитования. Как считают эксперты, главная цель – предотвратить образование ипотечного пузыря в свете объявленного ранее повышения ключевой ставки Центробанка РФ, которая с конца октября составляет 7,5%.

Мы решили опросить уфимских застройщиков и экспертов, чтобы выяснить, как специалисты в области оценивают перемены в ипотечном кредитовании, и как они отразятся на нашем локальном рынке. Большинство представителей застройщиков настроены оптимистично, либо утверждают, что пока изменений не заметили.

– Пока нет информации от банков по изменению ставок. Вообще, действуют стандартные льготные программы – госпрограмма, семейная, «АйТи», – сообщили в ГК «Третий Трест».

– У нас все в порядке, на нас это никак не влияет – мы изменений не заметили. Что будет дальше – не знаю, рынок предсказать невозможно. Ставки по ипотеке у нас стандартные – семейные, льготные. В целом со строительным рынком – на нас повышение ключевой ставки не отразилось, на каких-то других компаниях – возможно, да, но я не интересовалась. Посмотрим, что будет в следующем году. Больше, наверное, упадет «вторичка», для «первички» пока все в порядке. Будем ждать лета, еще может быть такое, что отменят госпрограммы. Пока у нас изменений нет, – рассказала представитель специализированного застройщика «Оникс».

«2008 год показал, что такое ипотечный пузырь»

Однако, есть и менее оптимистичные прогнозы. Так, по словам начальника отдела маркетинга ИСК «СтройФедерация» Эдуарда Зубаирова, количество сделок все же снижается.

– Конечно, это на всех повлияет. У нас снизилось количество сделок – в октябре, в ноябре, но из-за того, что объект небольшой, в процентном соотношении это не чистые данные. Клиентам в банке сложнее взять ипотеку. В банке, помимо ключевой ставки, ужесточились требования к заемщикам – их более пристально «осматривают». И второй момент – вырос ежемесячный платеж, и люди, которые планируют семейный бюджет, не могут себе позволить квартиру. Но тут другой момент – мы не в первый раз сталкиваемся с изменением ставки. Еще со времен коронавируса идут колебания, и мы надеемся, что, когда ставка снова будет снижена, клиенты вернутся на рынок недвижимости и приобретут квартиры в новостройках, ну или на вторичном рынке.

Изменения ипотечного кредитования и повышение ключевой ставки не могут не иметь последствий для всего строительного рынка, уверен эксперт.

– И ЦБ, и Минфин понимают, что повышение ставки – это временная мера, чтобы немного притупить рост инфляции. После кризиса 2008 года в Америке все узнали, что такое «ипотечный пузырь», и как он может оказать влияние на экономику всей страны. Я не могу отвечать за правительство, но наверняка одна из их подзадач – чтобы рынок не то, чтобы охладить, но хотя бы не допустить перекредитованности населения. По ипотеке – в первую очередь, потому что ипотечные кредиты самые дорогостоящие для физлиц.

Эдуард Зубаиров уточнил, что в первую очередь изменения коснутся вторичного рынка, но и первичный также заденут.

– Повышение ключевой ставки всегда негативно влияет на рынок недвижимости. И ипотеки – в первую очередь, потому что растет ставка и пропорционально растет недоступность ипотечного кредита для населения, – говорит эксперт. – При этом, если в случае с первичной недвижимостью повышение ключевой ставки нивелируется господдержкой, существующими госпрограммами, которые действуют на новостройки, то вторичный рынок реагирует на повышение ключевой ставки более болезненно, там ограничения по ипотеке сразу выливаются в уменьшение количества сделок. Я уверен, что по «вторичке» в ноябре и октябре количество сделок снизилось. Но и опосредованно уменьшение количества сделок на вторичном рынке влияет на первичный рынок, потому что часто люди, когда хотят купить что-то на «первичке», зачастую продают что-то на вторичном рынке – цикл сделки удлиняется.

Также эксперт рассказал, что краткосрочный рост продаж перед повышением ключевой ставки нивелируется последующим снижением продаж.

– Как обычно, после повышения ключевой ставки идет повышение ставки по ипотеке, и в этот маленький промежуток у всех застройщиков бывает пик продаж, – говорит специалист. – Понятное дело, люди хотят по старым ставкам зайти в ипотеки, и, если они думали и откладывали, они перестают думать и откладывать – начинают действовать. В результате – небольшой рост, а потом снижение продаж. Потому что те, кто хотел купить по старым ставкам, зашли по старым ставкам, а те, кто все еще в раздумьях – ставка возросла, и у них еще больше оттягивается принятие решения.

«Многомиллиардные строительные гипермонстры падают как шифоньеры»

Эксперт нашего издания, экономист Рустем Шайахметов, рассказывал, что повышение ключевой ставки в первую очередь скажется на строительной отрасли.

– Один из аспектов повышения ставки – это строительство. Если продолжится надувание строительного пузыря, мы можем оказаться в ситуации, когда рухнут несколько больших строительных компаний, и это приведет к «эффекту домино», – говорит эксперт. – Когда становится банкротом любая крупная компания, она живет не в безвоздушном пространстве, она живет в нашей экономической среде. <…> Рушится одна компания, потом экосистема, которая вокруг нее сложилась, тоже рушится и, если таких компаний будет много…

По мнению Рустема Шайахметова, правительству нужно регулировать объем ввода жилья, а не вводить ограничения для покупателей.

– Я считаю, нужно заниматься не столько увеличением ввода жилья, а вводить жилья столько, сколько его требует рынок. Потому что увеличение процентной ставки означает, что идет увеличение ипотечной процентной ставки, даже льготной, – говорит Рустем Шайахметов. – Отсутствие платежеспособного спроса формирует негативные тренды, которые будут отрицательно играть на финансовой устойчивости строительных организаций. Я бы сейчас не столько увеличивал объемы строительства, сколько создавал условия, чтобы это строительство было обеспечено спросом. Нужно срочно понять, сколько нам нужно жилья и сколько его купят, чтобы не попасть в кризис, как это было в США в 2008 году.

Руководитель консалтингового агентства «План А» Иван Зорин рассказал, что на рынке наблюдается огромное перепроизводство, и среди новостроек 61% не проданы.

– Кредитование замедляется, его объемы сокращаются. При этом в любом случае ипотека бьет все рекорды, – рассказывает эксперт. – Кстати, ноябрь был провальный, объем ипотечного кредитования процентов на 25 упал по стране. Нам сейчас поднимают первоначальный взнос с 20 до 30%, в Москве и Санкт-Петербурге максималку по ипотеке ограничивают с 12 млн рублей до 6 млн рублей, в два раза режут фактически, чтобы сократить «ипотечный пузырь» в России, сократить объем кредитования. Люди очень закредитованные. При этом объем строительства очень большой, перепроизводство – колоссальное. Среди новостроек 61% не проданы в стране, 71,2 млн квадратных метров жилья. Это очень много.

Специалист предупреждает, что российский рынок может повторить судьбу китайского, который прямо сейчас страдает от последствий образования «ипотечного пузыря». К слову, кризис 2008 года был вызван также образованием «ипотечного пузыря» в США.

– К чему это приведет? Посмотрите на Китай. Многомиллиардные строительные гипермонстры падают как шифоньеры. Это значит банкротство, – говорит эксперт. – Ну, у нас, наверное, не так жестко будет, у нас пока не такое перепроизводство, как там, там вообще кошмар. У нас такой российский лайт-формат. Прогнозировать сейчас тяжело, потому что рынок волатильный, все это меняется. Но перепроизводство ни к чему хорошему никогда не приводит. А с учетом того, что Центробанк закручивает гайки, с точки зрения спроса, все это будет только копиться, расти. Скорее всего, будут банкротства, через года полтора-два. Посмотрим, у кого какие длинные кошельки, кто сколько наложил себе в штанишки золота. Кто сколько продержится. Пока что все продается, пока все весело. Но это как на передовой – солдату голову оторвало, но ему подорожник приложили, и он какое-то время еще бежит. Примерно вот так.

Также эксперт раскрыл, как застройщики выкручиваются из ситуации, когда банки повышают ставки на проектное финансирование, и как из-за этого страдает аналитика рынка.

– Как повышение ключевой ставки скажется на строительном бизнесе? Никак не скажется. Застройщики сильно зависят от банков. А банки выкручивают руки всем, кому только можно. Ситуация простая – ставка ЦБ поднялась, ставка по кредитованию застройщиков поднялась. Что застройщики делают? Они заходят в проектное финансирование, и в тот же день, когда подписывают договор, сами у себя покупают 50, 70, 100, 200 квартир, в зависимости от размеров комплекса. Тем самым наполняют эскроу-счет, перекрывают процент для банка и начинают строить уже за меньший процент, а разницу перекладывают в стоимость квадратного метра, – рассказывает Иван Зорин. – И это нормальная практика с момента, когда ставка поднялась выше 7%. Все крупные федералы, крупные застройщики, даже некоторые регионалы, у кого есть финансовые возможности перекупать квартиры – все за счет этого и живут. Из-за этого поплыла вся статистика, и реально подсчитать, кто сколько продает, не представляется возможным, потому что застройщики сами у себя квартиры покупают активно, и потом по договору уступки их продают. Данные аналитики не актуальны. Плюс, у нас Минстрой рапортует – «вон сколько выдано разрешений на строительство», а если копнуть глубже и посмотреть, сколько реально строят – то там меньше 40%. Разрешение выдано, оно лежит, кто-то даже в проектное финансирование пытается заходить, но котлована даже нет.