Сроки гарантии от застройщика и куда жаловаться по гарантийным обязательствам: все что нужно знать
Выявить недостатки в конструкции здания или инженерных систем на этапе приемки жилого помещения бывает сложно.
Как показывает практика, дефекты могут проявиться не сразу, а через несколько месяцев или даже лет. В статье рассмотрим, какую ответственность несет застройщик после подписания акта приема-передачи жилья и в какие сроки можно предъявлять претензии.
Вопрос гарантийных обязательств строительной компании регулируется Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». В нем указаны сроки и виды дефектов, на которые эти обязательства распространяются.
Согласно закону, гарантийный период устанавливается в договоре долевого участия (ДДУ) и не может быть меньше 5 лет для объектов долевого строительства. Исключение составляют инженерные и технологические системы, для которых гарантия должна составлять минимум 3 года. Гарантийный срок исчисляется с момента передачи объекта.
Если в договоре указан меньший срок, такие положения считаются недействительными. Закон четко определяет, что указанные сроки являются минимальными и могут быть увеличены в соглашении. Например, многие строительные компании предоставляют 10-летнюю гарантию на кровлю.
К недостаткам здания относятся:
- Дефекты стен, фасадов и подъездов
- Проблемы с несущими конструкциями
- Дефекты окон и дверей
На изменения, произведенные жильцами после приемки, гарантия застройщика не распространяется. Например, если собственник устанавливает новые окна, то за выявленный брак ответственность несет фирма, произвела установку, а не застройщик.
К поломкам инженерных систем можно отнести:
- Повреждения в лифтовой системе
- Дефекты в системе отопления
- Проблемы с вентиляцией и прочее
Дефекты должны устраняться в срок, согласованный с жильцами. В случае задержки строительная компания обязана выплатить неустойку за каждый день просрочки в размере 1% от стоимости необходимых ремонтных работ. Важно помнить, что требование неустойки возможно только если собственник использует помещение для личных нужд, а не в коммерческих целях.
Если при приемке квартиры вы обнаружили дефекты, вы имеете полное право отказаться от подписания акта приема-передачи и требовать их устранения в разумный срок (обычно 30-45 дней). На практике строительные компании часто предлагают жильцам устранить недостатки после подписки, так как за каждый день просрочки передачи дома они обязаны уплачивать неустойку. Вы вправе отказаться от такого предложения и не подписывать акт до полного устранения дефектов.
Строительная компания имеет право отказать в устранении недостатков в следующих ситуациях:
- Естественный износ и ухудшение эксплуатационных характеристик из-за истечения срока использования.
- Неправильное использование помещений или нарушение правил установки и эксплуатации бытовых и сантехнических приборов.
- Поломка оборудования, принятого без составления акта приема-передачи, если повреждения были причинены жильцами.
- Аварийные ситуации, произошедшие по вине жильцов.
В таких случаях ответственность ложится на управляющую компанию или самих жильцов. Например, после сдачи дома технологическое оборудование передается в управление УК, которая обязана регулярно обслуживать коммуникации и проводить плановый и внеплановый ремонт. Если управляющая компания нарушает правила эксплуатации, она несет ответственность за возникшие недостатки даже в гарантийный период.
Если вы не уверены, кто должен отвечать за конкретные недостатки, рекомендуется направить претензии как застройщику, так и управляющей компании.
Согласно закону, собственники жилья имеют право требовать безвозмездного устранения недостатков, возмещения затрат, понесенных на устранение повреждений и уменьшения цены договора.
Если вы обнаружили повреждения, важно как можно скорее направить претензию строительной компании. Документ можно составить в простой письменной форме. В заявлении обязательно укажите: ФИО заявителя и контактные данные, характер повреждений, срок устранения недостатков.
По закону дефекты должны быть устранены в разумные сроки, однако конкретный период не указан. Обычно он зависит от характера повреждений и не превышает 30-45 дней. Если вы не уверены, сколько времени отвести на устранение, лучше проконсультироваться со специалистами.
Если ваша первая претензия не содержала указания срока, подготовьте повторный исправленный документ с указанием времени устранения недостатков. Без конкретной даты будет сложно доказать нарушение условий соглашения и рассчитать неустойку.
В конце претензии необходимо поставить дату и подпись. Документ составляется в двух экземплярах. При подаче не забудьте попросить сотрудника строительной компании подписать ваш экземпляр. Если представитель отказывается принять претензию, вы можете отправить документ по почте заказным письмом с уведомлением.
Обращение может подписать один из жильцов, быть коллективным или направленным от ТСЖ. Важно зафиксировать выявленные дефекты на фото или видео, так как эти материалы могут пригодиться в суде, если строительная компания откажется устранять недостатки добровольно.
Если строительная организация признает претензионные требования, должен быть проведен совместный осмотр дефектов с составлением акта, в котором фиксируются недостатки. Если после передачи дома застройщик обанкротился, претензии следует направлять саморегулируемой организации, которая будет заниматься устранением недостатков.
Если застройщик не устраняет дефекты, утверждая, что они возникли по вине жильцов или из-за естественного износа, собственники могут провести независимую экспертизу за свой счет. Если экспертиза подтвердит вину строительной компании, понесенные расходы можно будет взыскать с нее.
Если строительная организация отказывается устранять дефекты, следующим шагом станет обращение в суд с исковым заявлением. Иск может быть подан как индивидуально, так и от нескольких жильцов. Заявление подается в суд по юридическому адресу застройщика и должно содержать:
- Наименование судебной инстанции
- ФИО и контактные данные истца, а также наименование и реквизиты ответчика
- Указание на нарушенные права и интересы
- Нормативно-правовую базу
- Требования об устранении дефектов или возмещении расходов, понесенных собственником на самостоятельный ремонт
В конце заявления необходимо указать дату и подпись. К заявлению следует приложить договор долевого участия в строительстве, результаты экспертизы (если имеются), фотографии, чеки и сметы от организаций, проводивших ремонт и другие письменные доказательства.
Количество копий искового заявления и прилагаемых документов должно соответствовать числу участников дела. Суд рассматривает иск в течение 2 месяцев. Если вы не согласны с вынесенным решением, у вас есть право обжаловать его в апелляционной, кассационной и надзорной инстанциях.
В заключение следует отметить, что ответственность строительной компании после сдачи дома продолжается. В случае выявления повреждений собственники квартир вправе требовать устранения недостатков в сроки, установленные законом. Если строительная компания отказывается выполнять ремонт за свой счет или возникают другие разногласия по поводу гарантийных обязательств, рекомендуется обратиться за консультацией к квалифицированному юристу.
Источник: Всё о стройке
Login with Google
Комментарии