Спорные вопросы инвестирования в строительстве

Важность правильного юридического оформления строительных проектов

Для создания объектов недвижимости усилиями нескольких сторон на практике, как правило, применяется так называемый инвестиционный договор, который предусматривает взаимные права и обязанности сторон. Например, предоставить земельный участок, осуществить строительно-монтажные работы, внести денежные средства и т. д.

При этом недвижимость – это особый объект как гражданско-правового, так и градостроительного регулирования, право собственности на который может возникнуть только после регистрации в соответствующем государственном реестре. Во избежание споров в процессе создания объектов недвижимости сторонам, которые совместными усилиями создают такие объекты, важно правильно  юридически  оформить соответствующие  правоотношения.

Результатом неверно выбранной или плохо структурированной юридической конструкции, направленной на создание объекта недвижимости, являются многочисленные судебные споры, почти всегда требующие проведения длительных судебных экспертиз, существенных затрат на привлечение юристов и т. д.

В связи с тем, что действующее законодательство не предусматривает отдельного договора на создание объекта недвижимости, стороны заключают смешанный договор, включающий в себя разные элементы, в частности, купли-продажи и подряда. При этом у судов каждый раз возникает необходимость юридической квалификации отношений сторон (см., например, Постановление АС Московского округа от 21 декабря 2021 г. по делу № А40-232153/20).

Наиболее проработанной и урегулированной гражданско-правовой  формой  инвестирования в строительство является договор долевого участия, правовые основы  применения которого  регулируются  Федеральным законом  № 214 от 30.12.2004, ориентированным в большей степени  на отношения с участием граждан. Однако договор долевого участия не всегда подходит для оформления отношений, например, двух соинвесторов, совместными усилиями создающих объект недвижимости.

Возможные способы юридического оформления инвестирования в строительство

Для совместного создания объекта недвижимого имущества действующим законодательством  предусмотрены три формы гражданско-правовых  договора:

1. Купля-продажа будущей недвижимой вещи.

2. Подряд.

3. Договор простого товарищества.

То есть взаимные права и обязанности по инвестиционному договору должны согласовываться сторонами с учетом законодательного регулирования этих гражданско-правовых договоров.

Это не мешает сторонам прибегнуть к договорному регулированию отдельных отношений, но риск нарушения императивных (обязательных) норм закона, создает потенциальную возможность конфликта и судебного спора.

Основным источником регулирования по рассматриваемому вопросу является Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем».

Договор купли-продажи будущей недвижимой вещи

В случае, если отношения сторон строятся по модели заказчик/застройщик – инвестор, наиболее оптимальной правовой формой договора в этом случае является договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, когда одна сторона реализует проект (подбирает земельный участок, готовит проектную документацию, получает разрешение на строительство, привлекает подрядчика и др.), а другая – финансирует этот проект в определенной части.

Очень важно для инвестора описать предмет договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, например местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочную площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией. Договор также должен содержать цену будущей вещи, которая может быть установлена за единицу его площади или иным образом.

В случае отсутствия должной детализации предмета договора и спора между сторонами, детализировать вещь можно в акте приема-передачи, составленном сторонами во исполнение заключенного ими договора. При  недостаточной детализации предмета договора купли-продажи будущей недвижимой вещи и возникновении спора в связи с этим суд на основании статьи 431 ГК РФ устанавливает действительную волю сторон, исходя из положений подписанного сторонами договора, иных доказательств по делу, а также принимая во внимание практику, сложившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон (см., например, Постановление АС Центрального округа от 1 сентября 2021 г. по делу № А35-10259/2018; Постановление ФАС Московского округа от 10 июля 2014 г. по делу № А40-94123/13).

Надлежащим способом защиты права для покупателя (инвестора строительства) будет являться иск о понуждении продавца (застройщика) передать спорную вещь, который можно соединить с требованием о государственной регистрации перехода права собственности. В случае, если инвестором выбран ненадлежащий способ защиты права, суды могут отказать в удовлетворении заявленных требований (см. Постановление АС Поволжского округа от 15 ноября 2017 г. № Ф06-19086/2017).

Для удовлетворения этого иска необходимо наличие трех важных условий:

спорная вещь создана;

она находится у ответчика (застройщика);

у ответчика зарегистрировано право собственности на нее.

Если у ответчика отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРН, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества) (см. Постановление АС Волго-Вятского округа от 31 мая 2019 г. по делу № А79-3988/2018).

Применение договора подряда при инвестировании в строительство

В некоторых случаях сторона вместо вложения средств (инвестирования) в строительство выполняет работы по созданию объекта. В рамках этой конструкции лицо, выполняющее работы, должно получить долю в собственности или часть помещений в будущем объекте. Вторая сторона этих отношений чаще всего предоставляет земельный участок, техническую документацию и необходимые для строительства разрешения.

К таким отношениям применяются правила главы 37 ГК РФ, в том числе, правила  параграфа 3 названной главы («Строительный подряд»).

При разрешении споров, вытекающих из указанных договоров, необходимо учитывать, что на основании статьи 219 ГК РФ право собственности на здание или сооружение, созданное по договору, возникает у стороны, предоставившей земельный участок (застройщика).

Сторона, осуществившая строительство, имеет право на оплату выполненных работ в соответствии с договором, а при неисполнении стороной, предоставившей земельный участок, обязанности по их оплате может требовать от нее возмещения причиненных убытков, уплаты предусмотренной договором неустойки, а также воспользоваться правом на удержание построенного объекта до погашения задолженности.

Если по условиям договора сторона, осуществившая строительство, имеет право в качестве оплаты по нему получить в собственность помещения в возведенном здании, названный договор следует квалифицировать как смешанный (пункт 3 статьи 421 ГК РФ), и к обязательству по передаче помещений применяются правила о купле-продаже будущей недвижимой вещи.

То есть, истребовать помещения в построенном объекте можно, если на них зарегистрирована собственность и они находятся в распоряжении контрагента (см. выше) (см. Постановление АС Дальневосточного округа от 16 февраля 2015 г. № Ф03-5865/2014).

Использование договора товарищества при реализации строительных проектов

Чаще всего на практике стороны соглашения об инвестировании в строительство заключают договор простого товарищества, который имеет место в случаях, когда из условий договора усматривается, что каждая из сторон вносит вклады (передает земельный участок, вносит денежные средства, выполняет работы, поставляет строительные материалы и т.д.) с целью достижения общей цели, а именно создания объекта недвижимости.

Самым важным моментом  определения правоотношений сторон по это договору  является  факт  оформления в общедолевую собственность земельного участка, поскольку собственность на возведенный объект недвижимого имущества может быть оформлена только собственником земельного участка (см., например, Постановление АС Центрального округа от 5 августа 2020 г. по делу № А23-1408/2018).

Следовательно, необходимо в договоре простого товарищества предусмотреть условие о том, что товарищ – собственник земельного участка передает в общую долевую собственность иных товарищей земельный участок, на котором будет возведен будущий объект недвижимого имущества. В случае неисполнения товарищем этой обязанности необходимо обращаться с иском об обязании исполнить договор в натуре (см., например, Постановление ФАС Уральского округа от 10 июля 2014 г. № Ф09-3794/14).

Вывод

Наиболее безопасным вариантом совместной деятельности по созданию объекта недвижимости является один из трех рассмотренных договоров. Стороны также могут использовать сочетание различных договорных конструкций, при этом важно, чтобы не происходило их смешение, а договорные условия, выработанные самими сторонами, не противоречили выбранной модели, а напротив — дополняли ее.