Определение стоимости строительства в Великобритании
В Великобритании при составлении смет рекомендуется применять стандарт «New Rules of Measurement» (NRM), разработанный Королевским обществом сметчиков (RICS). Он состоит из трех сборников:
- NRM 1: «Order of cost estimating and cost planning for capital building works» («Порядок оценки стоимости и планирования затрат на капитальные строительные работы»). Второе издание сборника действует с 1 января 2013 года.
- NRM 2: «Detailed measurement for building works» («Детальные измерения для строительных работ»). Первый выпуск сборника действует с 1 января 2013г.
- NRM 3: «Order of cost estimating and cost planning for building maintenance works» («Порядок оценки стоимости и планирования затрат на проведение работ по техническому обслуживанию зданий»). Сборник вступил в силу 1 января 2015 г.
В состав Министерства предпринимательства и инноваций Великобритании входит подразделение по исследованию рынка строительных материалов «Construction Market Intelligence Unit» (CMI), которое собирает и публикует данные по ценам, продажам и объемам производства. Издание называется «Ежемесячная статистика строительных материалов и элементов» («Monthly statistics of building materials and components»). На основании этого документа определяется стоимость материалов.
Информационной службой по строительным издержкам «Building Cost Information Service» (BCIS) в Великобритании выпускаются индексы стоимости затрат «Price Cost Index» (PCI): ежеквартальные индексы затрат и стоимости строительства («Quarterly Building Price and Cost Indices»), а также формулы корректировки цен на строительные контракты («Price Adjustment Formulae for Construction Contracts»). Укрупненные расценки на строительные работы публикуются английской компанией «Technical Indexes Ltd» в сборнике «WESSEX».
Стоимость проектных работ варьируется в значительной степени в зависимости от характера проекта и обстоятельств, в которых привлекается проектировщик. Крупные проекты новых объектов строительства могут повлечь за собой меньшие процентные сборы, чем небольшие работы для реконструкции существующих здании. Проектные работы для коммерческих организаций могут в процентном соотношении стоить значительно ниже, чем для частных заказчиков с индивидуальными жилыми помещениями, проектная работа в исторических или других видах защищенных законом зданий может повлечь за собой более высокие сборы и т. д.
Термин «Fee», в буквальном переводе на русский язык («гонорар, вознаграждение за выполняемую работу, сборы … и т.д.») не отражает полноту всего значения/содержания понятия слова в английском языке, которое касается выплат, производимых клиентом разным видам специалистам – консультантам, по предоставляемой услуги в соответствии с условиями соглашения. Они обычно выплачиваются в виде частей, основанных на регулярных датах или на предварительно определенных стадиях завершенной работы.
Сборы, взимаемые консультантами, варьируются в зависимости от:
- технико-экономические показатели объекта;
- типа объекта и сложность проекта;
- объема услуг, например, при полном проектировании и авторском надзоре на стройплощадке (не является автоматический предоставляемой услугой), которая, естественно, будет оценена проектировщиками значительно выше, чем, например, разработка концепции, подготавливаемой для последующего ее использования подрядной строительной организацией исходя из своей технологии строительства;
- предполагаемого повторения проектных решений и привязки типового объекта и/или элементов конструкции и т. п;
- местонахождения участка и доступности других видов консультантов по близости от места строительства;
- репутация проектировщика, например, «звездный» архитектор или конструктор может устанавливать стоимость своей услуги больше, чем новички на рынке проектных услуг;
- репутации клиента и его кредитной история.
Напрямую влияет на объем необходимой поддержки нанимаемых проектировщиками консультантов-юристов для управления юридическими рисками, который будут оцениваться до начала проектирования и/или в течение выполнения контракта; условий участия, например, требование в отношении банковской гарантии, разные партнерские отношения на постоянной основе и т. д; календарного графика, дорожной карты выполнения и необходимых ресурсов для выполнения.
Мероприятия, осуществляемые в рамках краткосрочной или долгосрочной программы проектирования, могут являться одинаковыми по остальным критериям, однако более длительная программа предусматривает содержание дополнительного администрирования проекта, в т. ч. считается необходимое количество совместных совещаний и удовлетворение просьб о предоставлении информации по выполняемым проектным работам. Таким образом, например, процентные сборы за более длительный период проектирования будут, как правило, выше:
- общего состояния экономического климата с учетом прогнозов по предложениям и спросу на момент заключения договора на время выполнения договорных обязательств. В период спадов проектировщики могут предложить проектные услуги по низшей стоимости и высшей во время строительного бума;
- рабочей нагрузки консультанта-проектировщика в данный момент, независимо от состояния рынка;
- собственной оценки одного участника проекта по компетенции других консультантов-проектировщиков по конкретному проекту.
В качестве примера следует привести некоторую ретроспективу формирования шкалы стоимости проектных работ в Великобритании. Профессиональные организации проектировщиков с начала своей деятельности , как одну из своих основных функций, определили разработку стоимостных шкал для проектных работ, которые являлись обязательными для членов организации. Исторически они устанавливались в процентах от укрупненной стоимости строительно-монтажных работ для различных типов зданий. Однако законодательство, направленное на предотвращение монопольного поведения, вынудило профессиональные организации упразднить эти шкалы, и путем постепенного расслоения профессионального проектного общества на большое количество узкоспециализированных специалистов – консультантов, конкурирующих между собой на предоставление аналогичных услуг, например, архитектор может выполнять управление проектом, эту же услугу предлагает и специализированный Технический заказчик.
В условиях конкурентного рынка, с большим количеством опций для решения разного рода задач, произошло формирование дополнительной прослойки консультантов, помогавших клиентам, непрофессиональным застройщикам, подбирать состав команды для выполнения проектной задачи, также, как и подрядных организаций для выполнения СМР и инженерных изысканий.
Таким образом, торги на оплату услуг консультантов стали бесплатными для всех на рынке с высокой конкуренцией.
В этой связи, отметим специфику расчета стоимости проектных работ в Великобритании в современных условиях.
Несмотря на прекращение использования публичных шкал стоимости проектных работ, с одной стороны проектировщики и изыскатели, а с другой девелоперы, по-прежнему, склонны использовать процентную долю расходов на строительство для раннего расчета вероятных сборов, связанных со строительством. Однако, в таком случае они, как правило, будут согласовывать фиксированные цены с каждым консультантом, заключив любую раннюю работу на концептуальных этапах, которые ранее были оплачены по согласованным почасовым ставкам.
Временная оплата гонораров затем связана с предварительно определенными этапами, достигнутыми или связанными со временем, например, ежемесячными платежами в соответствии с графиком платежей, основанным на предполагаемых ресурсах.
На основе изложенного отметим, что формирование стоимости проектных или консультационных работ осуществляется по трудозатратам (Quantum merruit).
По отдельным видам проектных или консультационных работ стоимость не может быть заранее определена, или проект сопряжен с существенной неопределенностью. Поэтому некоторые консультанты-проектировщики могут работать по заранее согласованным почасовым ставкам для различных категорий сотрудников.
Login with Google
Комментарии