Определение стоимости строительства в США
В США и Канаде отсутствует обязательная система сметных нормативов и требования по согласованию сборников расценок. Использование сборников строительными фирмами носит рекомендательный характер. Повсеместно используются унифицированные базы данных в сочетании с полной автоматизацией всего процесса составления и использования сметных расчетов. При этом унифицированная база данных может также приобретаться в составе программного продукта с последующим его приспособлением к индивидуальным потребностям пользователя. Создание своей базы может осуществляться также на основе накопленной собственной ценовой информации и данных, полученных от различных участников строительного процесса (субподрядчиков, поставщиков и др.).
На основе баз данных для различных участников строительства (архитектора, генподрядчика и др.) формируются концептуальные сметные расчеты для обоснования предварительных затрат на основе идеи-концепции. На концептуальной стадии проектные данные представляются в виде эскизов или идеи-концепции, где в описании присутствует информация о количестве потребительских единиц — километр дорог, число коек в госпитале и др. Такой укрупненный расчет называется «Rough Order of Magnitude» (ROM) и основывается на данных реализованных проектов. При этом стоимость единицы умножается на требуемое количество единиц и полученная сумма, если она опирается на среднестатистические национальные показатели, корректируется при помощи стоимостных индексов, после чего производится расчет в связи с изменением курса доллара за период от постройки аналога до времени, когда предполагается новое строительство.
В качестве источников концептуальных расчетов данных служат:
- цены, полученные по ранее реализованным проектам;
- индексы данных по видам работ, публикуемые компаниями, специализирующимися на накоплении и продаже ценовых баз данных на общенациональной и региональной основе;
- расчеты, формируемые на основе собственной информации о стоимости отдельных элементов (фундамент, кровля и др.);
- расчеты по укрупненным показателям площади и объема (кв. фут, куб. ярд и др.);
- расчеты на основе укрупненных потребительских цен (1 место, 1 номер отеля, 1 фут и др.).
Таким образом, точность сметных расчетов зависит от качества базы данных, полноты и достоверности информации об объекте. Преимуществом такого подхода к расчету предварительных сметных затрат является оперативное получение информации, но при этом точность будет составлять около ±20 %, что позволяет ориентировать заказчика в вопросе размера планируемых инвестиций.
Сметные расчеты на основе стоимости единицы, в роли которой выступает единица площади или объема здания, составляются на раннем этапе проектирования при разработке основных решений здания в виде планов и разрезов.
На основе полученных данных о площади и объеме конструктивных элементов можно получить примерную стоимость посредством перемножения этих величин на стоимость соответствующей единицы измерения. Точность при этом составляет ±15 % и требует большего количества времени для расчетов.
В США используется метод корректировки сметной стоимости, основанный на анализе и учете условий строительства. Этому способствует большая работа по сбору справочной, методической и отчетной информации. В состав факторов, учитываемых в сметных расчетах, входят:
- фактор численности исполнителей, влияющий на производительность работ и изменение требований к контролю;
- фактор сверхурочных работ, необходимый для оценки производительности работ и эффективности труда;
- фактор места строительства, базирующийся на общенациональных данных стоимости материалов и их использовании в деле;
- фактор, учитывающий влияние размера проекта;
- фактор, учитывающий качество проекта и др.
Следует отметить, что по окончании проекта осуществляется сбор данных, используемый впоследствии для квалификационной оценки подрядчика, в состав которых вошла итоговая стоимость завершенного проекта с разбивкой по видам работ и краткой их характеристикой, с распределением полученных затрат по отдельным статьям, например, накладным расходам, общеплощадочным расходам, доходам подрядчика и др. Такая оценка завершённого проекта помогает заранее оценить возможности при обсуждении нового проекта, аналогичного ранее завершенному. Однако даже при максимальном совпадении параметров двух сравниваемых проектов возникнет необходимость применения коэффициентов с целью учета инфляции, определения уровня прибыли и др.
Сборники строительных баз данных и расценок выпускаются национальной корпорацией R.S. Means Co. Incorporated Ltd, широко используются за счет информативности и совершенства. Ежегодно обновляемые сборники содержат, в том числе, укрупненные расценки и средние нормы продолжительности строительства. Современные материалы и технологии по мере появления на строительном рынке также включаются в эти сборники. Фирменные справочники в США выпускаются компаниями «Means», «Richardson», «Marshal & Swift».
В США принятая последовательность разработки проекта наиболее близка к структуре, принятой в теории управления проектом, хотя терминология может довольно сильно различаться в различных отраслях. Так, в средних и крупных проектах выделяют следующие этапы:
- концепт-проект;
- ТЭО;
- основной (предварительный) проект;
- детальный проект;
- конкурсные процедуры;
- строительство;
- ввод в эксплуатацию.
Величина оплаты проектных работ, как правило, определяется в соответствии со сборниками R.S.Means в процентах от стоимости проекта и включает работу конструкторов, инженеров-строителей, механиков и электриков, зависит от величины проекта, его сложности и экономической конъюнктуры в данном районе страны. Справочники R.S. Means не являются обязательными даже для объектов, финансируемых из бюджета. Однако их повседневное использование обусловлено корректностью предлагаемых данных, поскольку они постоянно поддерживаются и обновляются, соответствуют актуальным строительным технологиям. Важнейшим источником информации о стоимости проектирования и строительства являются данные о построенных объектах. В справочниках приводятся условия применения целого перечня региональных и других корректирующих коэффициентов.
Справочники фирмы R.S. Means включают практически все виды проектных и строительных работ, которые содержат 50-60 тыс. только единичных расценок с учетом стоимости материалов, рабочей силы, эксплуатации машин, накладных расходов и прибыли непосредственного исполнителя работы (прибыль и накладные расходы генподрядчика учитываются отдельно). Имеются также сборники укрупненных расценок, на строительные работы, которые содержит примерно три тысячи расценок на части зданий и сооружений с выделением в цене двух составляющих: суммарной стоимости материалов, эксплуатации строительных машин и затрат на оплату труда с учетом накладных расходов и прибыли непосредственного исполнителя работ. Источниками единичных расценок служат расценки по ранее заключенным контрактам, официальная национальная статистика, а также ежегодные фирменные справочники.
Форма выходной таблицы цены в американском сборнике «Building construction cost data RS Means» (Стоимостные показатели для строительного производства) выглядит следующим образом:
Форма выходной таблицы цены в американском сборнике «Building construction cost data RS Means»
В США активно происходит переход на технологии информационного моделирования зданий и сооружений (BIM-технологии). Использование BIM технологии при формировании смет позволяет сократить сроки подсчета объемов строительных работ и время последующей корректировки сметных расчетов , а также повысить точность сметных расчетов.
Login with Google
Комментарии