Методики определения стоимости на этапе планирования инвестиций
Митяева Н.Б.
эксперт по ценообразованию и сметному нормированию в области производственного строительства, объектов энергетики и ЖКХ
«Методики определения стоимости на этапах жизненного цикла инвестиционного проекта»
Лекция № 1 «Методики определения стоимости на этапе планирования инвестиций».
Рассмотрим следующие вопросы:
- Понятие укрупненного норматива цены строительства.
- Методика разработки и применения укрупненных нормативов цены строительства (приказ Минстроя Российской Федерации от 29.05.2019 № 314/пр).
- Сборники НЦС и расчет стоимости планируемого к строительству объекта.
В новом цикле лекций будут рассмотрены методические документы для определения стоимости на разных этапах реализации инвестиционного проекта и начнем с этапа планирования. При расчете стоимости планируемого к строительству объекта используются «укрупненные нормативы цены строительства».
Данное понятие введено в Градостроительный кодекс Российской Федерации (п.33.1 ст. 1) Федеральным законом от 26.07.2017 № 191-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации». Укрупненные нормативы цены строительства (далее – НЦС) предназначены для определения потребности в финансовых ресурсах, планирования инвестиций (капитальных вложений) в объекты капитального строительства, оценки эффективности использования средств, направляемых на капитальные вложения, подготовки технико-экономических показателей, иных целей, установленных законодательством Российской Федерации.
Минстрой Российской Федерации для этапа планирования инвестиций и определения финансовых потребностей строительства утвердил приказом от 29.05.2019 № 314/пр
(далее – Методика №314/пр ) «Методику разработки и применения укрупненных нормативов цены строительства». Ранее действовали несколько методических документов: отдельно рекомендации по разработке укрупненных нормативов цены строительства (приказ Минстроя Российской Федерации от 07.02.2017 № 69/пр) и МДС 81-02-12-2011 «Методические рекомендации по применению государственных сметных нормативов — укрупненных нормативов цены строительства различных видов объектов капитального строительства непроизводственного назначения и инженерной инфраструктуры». Оба методических документа были признаны недействующими и в настоящее время используется единая Методика №314/пр.
Основным инструментом для определения стоимости планируемого к строительству объекта капитального строительства являются сборники НЦС. Сборники НЦС ежегодно актуализируются Минстроем Российской Федерации и выпускаются в текущем уровне цен
на 1 января текущего года в феврале-марте. В 2022 году перечень сборников НЦС пополнился 22-м сборником для объектов атомной отрасли.
Методика №314/пр и сборники НЦС, как и все методические документы, разрабатываемые и утверждаемые Минстроем Российской Федерации, предназначаются и обязательно должны быть использованы для расчетов по бюджетным стройкам, «бюджетными заказчиками» и «заказчиками 50%+». Особенностью методических документов для этапа планирования является то обстоятельство, что они предназначены только для определения стоимости
нового строительства, а методологию планирования и определения финансовых потребностей для реконструкции и капитального ремонта Минстрой Российской Федерации не определяет и «передает» полномочия отраслям.
Методика №314/пр определяет порядок разработки показателей и сборников НЦС. Для разработки сборников НЦС используются объекты представители, которых по сути являются объектами-аналогами, на основании ресурсной ведомости и ресурсной модели. В качестве исходных данных используются уже имеющиеся укрупненные показатели, проектная документация объектов представителей, чертежи и альбомы типовых строительных конструкций, деталей и узлов, типовые технологические карты, технические регламенты, сметные нормативы, данные об уровне заработной оплаты труда рабочих-строителей и механизаторов, данные о стоимости эксплуатации машин и механизмов, стоимости материальных ресурсов и оборудования, нормативные величины накладных расходов и сметной прибыли, прочих и лимитированных затрат.
Проектная документация, используемая для расчета показателей НЦС должна иметь максимальное совпадение характеристик объекта капитального строительства.
При сравнении проектов, разработанных для зданий, допустимое отклонение мощностей сравниваемых объектов должно составлять не более 10 %. Если сметная документация объектов-аналогов имеет разный уровень цен, то все цены приводятся к одному уровню с применением индексов-дефляторов, утверждаемых Минэкономразвития Российской Федерации, по строке «Инвестиции в основной капитал (капитальные вложения)».
В качестве объекта-представителя выбирается объект с минимальными стоимостными показателями, приведенными на единицу мощности объекта. При разработке ресурсной модели может осуществляться проверка и корректировка сметной документации объекта- представителя с исправлением ошибок и недочетов, корректировкой объемов и т. д.
Таким образом, в ресурсную модель попадают показатели по откорректированной, «правильной» смете. Стоимость материальных ресурсов и оборудования, принятая в смете объекта-представителя по прайсам, подлежит актуализации и замене на соответствующие ресурсы, имеющиеся в действующей на момент разработки сметно-нормативной базе.
В ресурсной модели при разработке показателей НЦС используются прямые затраты, накладные расходы и сметная прибыль, стоимость оборудования, затраты на строительство временных титульных зданий и сооружений, дополнительные затраты при производстве работ в зимнее время, стоимость пусконаладочных работ, затраты на проектные и изыскательские работы, экспертизу, затраты на осуществление строительного контроля и резерв средств на непредвиденные работы и затраты. А также иные затраты, обусловленные особенностями объекта капитального строительства, то есть Методикой №314/пр определены виды постоянных затрат, которые повторяются при реализации всех объектов капитального строительства. Однако «переменные» затраты, такие как плата за покупку, аренду земли; затраты, связанные с подготовкой территории строительства; перенос сетей и некоторые другие затраты, перечисленные в Методике №314/пр не включаются в расчет показателей
НЦС. Прочие, «переменные» затраты необходимо учитывать дополнительно уже непосредственно при расчете стоимости планируемого к строительству объекта.
При расчете показателей НЦС в ресурсной модели производится укрупнение перечня строительных ресурсов, при этом выделяются ценообразующие и прочие строительные ресурсы. Далее происходит агрегация предварительно ранжированных по общим признакам строительных ресурсов. Агрегация позволяет определить приведенный расход ресурсов-представителей относительно общей сметной стоимости всех строительных ресурсов.
Следует отметить, что такой подход составления ресурсной модели применяется и для расчета индексов пересчета сметной стоимости из базовой в текущую (методика Минстроя Российской Федерации от 05.06.2019 N 326/пр «Об утверждении Методики расчета индексов изменения сметной стоимости строительства»).
Заключительный этап разработки показателей НЦС после формирования ресурсной модели – оформление сборников показателей НЦС.
Каждый сборник НЦС включает техническую часть, отдел 1 «Показатели укрупненного норматива цены строительства», отдел 2 «Дополнительная информация». Техническая часть сборника НЦС содержит кроме общих указаний, порядок применения показателей НЦС, правила исчисления объемов работ и информацию о поправочных коэффициентах, учитывающих климатические условия и факторы сейсмической активности и иных поправочных коэффициентов.
В отделе 1 «Показатели укрупнённых нормативов цены» приводятся непосредственно показатели цены строительства, оформленные в таблицы в денежном выражении в тысячах рублей в текущем уровне цен (на 1 января текущего года) на измеритель (1 км, 1м2, 1 м3,
1 объект и т. д).
Очень важная информация содержится в отделе 2 «Дополнительная информация». Эта информация необходима для проведения расчетов стоимости планируемого к строительству объекта, оформлена в виде таблиц: с указанием стоимости строительства объекта-представителя, стоимости проектных и изыскательских работ, стоимости технологического оборудования, стоимости строительства на принятую единицу мощности, приведенной стоимости на 1 м2 общей площади, на 1 м3 строительного объема здания, стоимости возведения фундаментов, наименования конструктивных решений и видов работ объекта-представителя и их кратких характеристик.
Таким образом, под каждый показатель НЦС в отделе 2 «Дополнительная информация» можно найти исчерпывающие данные по объекту-представителю и принять решение о возможности использовать показатель НЦС для расчетов, если показатели максимально совпадают с техническими характеристиками рассчитываемого объекта.
В Методике №314/пр присутствует раздел по применению показателей НЦС. При расчете стоимости планируемого к строительству объекта используются показатели сборников НЦС и как, ранее было отмечено, Минстрой Российской Федерации в 2022 году утвердил 22 сборника НЦС. Сборники НЦС разработаны и утверждены для объектов ЖКХ и инженерной инфраструктуры, транспортной отрасли (в том числе объектов гражданской авиации, морского и речного транспорта), энергетических объектов (в том числе атомной отрасли).
Сборники НЦС охватывают практически все сферы непроизводственной деятельности, ЖКХ, объекты инфраструктуры и инженерных сетей, транспорта. Вместе с тем, охват в сфере производственной деятельности не полный, так для объектов энергетики НЦС разработаны
для низкого напряжения до 35 киловольт, для объектов РЖД не разработаны НЦС для скоростных и высокоскоростных ж/д линий и т.д. Отсутствуют сборники по многим отраслям – нефтегазовая отрасль, химическая промышленность, сельскохозяйственное строительство, рыбоводство и др.
Вернемся к вопросу применения показателей НЦС. НЦС подбирается с учетом функционального назначения и мощностных характеристик. Кроме основного показателя НЦС также используются и вспомогательные сборники для определения стоимости инженерных сетей, транспортных объектов, объектов связи, благоустройства и озеленения, то есть для полного комплекса работ, необходимых для строительства объекта капитального строительства. Начисляются соответствующие коэффициенты, а также дополнительные затраты, не предусмотренные показателями сборников НЦС. Обязательно в расчете применяется индекс-дефлятор, определенный по отрасли «Инвестиции в основной капитал (капитальные вложения)», публикуемый Минэкономразвития Российской Федерации для прогноза социально-экономического развития Российской Федерации, который позволяет привести текущую стоимость строительства в прогнозный уровень с учетом горизонта планирования.
Схема расчета представлена на рисунке:
Также необходимо обратить внимание, что при расчете стоимости планируемого к строительству объекта допускается, в случае отсутствия показателей НЦС, максимально подходящих по своим характеристикам, возможно использование данные объектов-аналогов.
Требования и критерии к объектам-аналогам утверждены приказом Минстроя Российской Федерации от 02.03.2022 № 135/пр «Об утверждении критериев, на основании которых устанавливается аналогичность проектируемого объекта капитального строительства и объекта капитального строительства, применительно к которому подготовлена проектная документация, в отношении которой принято решение о применении типовой проектной документации, и о внесении изменений в некоторые приказы Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации по вопросам применения типовой проектной документации».
В Методике №314/пр отмечена необходимость учета дополнительных, прочих затрат, неучтенных сборниками НЦС. Дополнительных указаний, каким образом рассчитывать прочие затраты, кроме общих фраз, что необходимо делать отдельные расчеты, Минстрой Российской Федерации не дает. Однако, если данные затраты не включать в расчет планируемого к строительству объекта, то нехватка финансовых потребностей обнаружится уже на следующем этапе определения сметной стоимости строительства при архитектурно-строительном проектировании. Погрешность расчетов в этом случае может достигать 50 %.
Подробно вопрос определения прочих затрат, а также практика расчетов по НЦС затрагивается на лекциях, регулярно проводимых для повышения квалификации по ценообразованию. Узнать о предстоящих семинарах, местах и датах проведения можно в телеграмм-канале «Школа ценообразования» по ссылке: https://t.me/shkolamityaevoy.
В следующей лекции цикла будут подробно рассмотрены методики, которые используются при определении сметной стоимости строительства на этапе архитектурно-строительного проектирования.
Login with Google
Комментарии