Эксплуатационная документация как основа эффективной и безопасной эксплуатации зданий, строений, сооружений

Чернышов Л.Н., заместитель председателя Комитета НОПРИЗ
по эксплуатации зданий, строений, сооружений, д.э.н., профессор

В предлагаемой статье рассматривается актуальная проблема методологического разрыва между требованиями к составу проектной документации и практическими потребностями
всех участников создания и использования зданий, строений, сооружений в наличии эксплуатационной документации. Автор проводит критический анализ состава и содержания проектной документации, формируемого согласно постановлению Правительства России
от 16.02.2008 №87, и выявляет его недостаточность как для проектировщиков и строителей,
так и для организаций, осуществляющих управление и эксплуатацию объектов капитального строительства. Особое внимание уделяется отсутствию в законодательно-нормативном поле обязательств проектировщика по разработке прикладных инструментов эксплуатации: пошаговых алгоритмов действий персонала в аварийных ситуациях; регламентов обслуживания конструктивных элементов, инженерных систем и оборудования зданий, строений, сооружений; порядка организации и проведения ремонтных работ.

В статье обосновывается необходимость пересмотра подходов к формированию эксплуатационной документации на стадии проектирования для минимизации рисков и оптимизации затрат на этапе жизненного цикла здания, строения, сооружения.

Законодательное регулирование эксплуатационной документации

Упоминание об эксплуатационном этапе жизненного цикла здания[1], строения, сооружения
и его содержании можно встретить в статье 2 Федерального закона «Технический регламент
о безопасности зданий и сооружений» от 30.12.2009 № 384-ФЗ (ред. от 25.12.2023 № 653-ФЗ,
далее – 384-ФЗ ), в пункте 8.2) статьи 3 Федерального закона «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд»
от 05.04 2013 № 44-ФЗ (ред. от 28.12.2025 № 507-ФЗ , далее – 44-ФЗ), в пункте 6 статьи 55.24 Градостроительного кодекса РФ от 29.12.2004 № 190-ФЗ (далее – ГрК РФ) и других документах (см. рис 1). Пункт 26(1). Раздела 10 «Требования к обеспечению безопасной эксплуатации объектов капитального строительства» (далее – Раздел 10) Постановления Правительства России от 16.02.2008 № 87 (ред. от 21.10.2025) «О составе разделов проектной документации
и требованиях к их содержанию» устанавливает требования к способам проведения мероприятий по техническому обслуживанию; содержит сведения о минимальной периодичности проверок, осмотров, освидетельствований; предельные эксплуатационные нагрузки на перекрытия, которые нельзя превышать; организационно-технические мероприятия по пожарной безопасности; сроки эксплуатации здания и его частей; сведения о расположении скрытых коммуникаций повреждение, которых недопустимо и иные технические параметры.

Рис 1. Функциональная модель жизненного цикла объекта капитального строительства
в соответствии с «Техническим регламентом о безопасности зданий и сооружений» (Федеральный закон от 30.12.2009 №384-ФЗ)

Тем не менее, эти требования не являются эксплуатационной документацией, которая необходима для повседневной работы организаций, эксплуатирующих здания, строения, сооружения (далее — ЗСС). Более того, из текста Раздела 10 не вытекают требования по разработке проектировщиками:

• пошаговых алгоритмов действий персонала по техническому обслуживанию ЗСС
  и в аварийных ситуациях (что делать при гидроударе, при отказе насоса и т.д.);
• регламентов переключения режимов работы инженерных систем (например: индивидуальных тепловых пунктов – как перейти с дневного на ночной режим, как настроить контроллеры под сезонные изменения и др.);
• порядка вывода оборудования в ремонт и ввода его в эксплуатацию;
• требований к ведению информационной модели объекта капитального строительства
  на этапе эксплуатации.

Таким образом, Постановление Правительства России от 16.02.2008 №87 (далее- Постановление №87), не включает требования к разработке полноценного раздела «Эксплуатационная документация» в составе обязательной проектной документации, ограничиваясь только техническими требованиями к безопасной эксплуатации объекта.

Соответствующих обязательных требований нет и в главе 37 ГК РФ «Подряд».

В статье 758 ГК РФ «Договор подряда на выполнение проектных и изыскательских работ» указано, что предмет договора проектировщика ограничен разработкой технической документации, которая определяет объем и содержание строительных работ.

Эксплуатационная документация (инструкции по эксплуатации, регламенты технического обслуживания и т.д.) не входит в понятие технической документации в том смысле, который придается данной статьей.

Таким образом, по общему правилу разработка эксплуатационной документации не входит
в обязанности проектировщика по договору подряда, если иное прямо не предусмотрено договором. Возложение такой обязанности на проектировщика, без согласования стоимости работ неправомерно.

В свою очередь, статья 761 ГК РФ «Ответственность подрядчика за ненадлежащее выполнение проектных и изыскательских работ» возлагает, в том числе, на проектировщика, ответственность за недостатки выявленные в процессе эксплуатации объекта.

В отсутствие эксплуатационной документации, определяющей критерии правильной эксплуатации ЗСС, крайне затруднительно установить причинно-следственную связь между недостатками проектирования и возникшими дефектами и распределить ответственность между проектировщиком, строителем и эксплуатирующей организацией, что становится правовой неопределенностью, заставляющей проектировщика доказывать свою правоту.

Пункт 2 статьи 740 ГК РФ «Договор строительного подряда» допускает возложение на строительного подрядчика обязанности по эксплуатации объекта. Однако строитель, как правило, не обладает компетенцией в сфере эксплуатации, что создает дополнительные риски неэффективной эксплуатации ЗСС.

Отсутствие такой документации лишает подрядчика (строителя) возможности надлежащим образом исполнять обязанность по эксплуатации и создает правовую неопределенность при распределении ответственности за возможные аварии или убытки, возникшие в процессе эксплуатации.

Пункт 2 статьи 755 ГК РФ «Гарантии качества в договоре строительного подряда» освобождает строительного подрядчика от ответственности за дефекты, если они вызваны неправильной эксплуатацией или некорректными требованиями, приведенными в эксплуатационной документации, разработанной заказчиком или привлеченными им третьими лицами.
Как правило, этими «лицом» может быть только проектировщик, как автор проекта, обладающий полной информацией об объекте.

Отсутствие эксплуатационной документации лишает строителя возможности доказать, что дефекты возникли из-за неправильной эксплуатации, и возлагает на него ответственность также за недостатки, которые могли быть заложены на этапе проектирования. Поэтому, наличие эксплуатационной документации необходимо для всех участников создания и использования зданий, строений, сооружений по их функциональному назначению.

Формирование документации по эксплуатации зданий, строений, сооружений

Действующая практика формирования документации по эксплуатации ЗСС делится на два этапа, за каждый из которых отвечает свой участник процесса её разработки.

Первый этап осуществляется на стадии проектирования.
Согласно требованиям Постановления № 87 проектная организация (генпроектировщик),
в соответствии с нормами Гр К РФ (ст. 48, ч. 12, п. 10.1) разрабатывает обязательный раздел в составе проекта «Требования к обеспечению безопасной эксплуатации объектов капитального строительства» для прохождения экспертизы проектно-сметной документации, закладывая, таким образом, «фундамент» будущих требований в документах по эксплуатации ЗСС.
Чтобы минимизировать риски в составе Раздела 10 должна присутствовать «Матрица ответственности и периодичности технического обслуживания». Это таблица, где, в отношении конкретного объекта должно быть прописано: что проверять; как часто проверять; какой документ должен быть оформлен в итоге проверки.

Наличие такой таблицы свидетельствует о том, что проектировщик не просто скопировал текст из Свода правил, а подготовил реальную информационно – техническую и технологическую базу для эксплуатации конкретного объекта.

Второй этап осуществляется на стадии ввода объекта в эксплуатацию.
Застройщик (технический заказчик) или привлеченная им специализированная эксплуатирующая организация обеспечивает разработку эксплуатационной документации
в соответствии с требованиями:

• статьи 36, 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», обязывающей лицо, ответственное за эксплуатацию, иметь утвержденные параметры и правила обслуживания;
• статьи 55.24, 190-ФЗ ГрК РФ, устанавливающего требования к эксплуатации зданий;
• СП 255.1325800.2016 «Здания и сооружения. Правила эксплуатации. Основные положения», базовый документ по стандартизации, описывающий требования к составу технической эксплуатационной документации (далее – ЭД).

Требования этих документов являются основой для разработки эксплуатационной документации. В соответствии с разделом 18 СП 255.1325800.2016 «Техническая эксплуатационная документация. Состав, ведение и хранение» эксплуатационная документация делится на документацию: длительного хранения, которая корректируется по мере изменения технического состояния, переоценки основных фондов, проведения капитального ремонта или реконструкции и т. п. Документация длительного хранения дублируется на персональных компьютерах и сохраняется на магнитных носителях; заменяемую в связи с истечением срока ее действия.

Требования к содержанию эксплуатационной документации

Эксплуатационная документация должна содержать:

1. Функциональное назначение здания или сооружения в соответствии с проектом и разрешённым видом использования (например: школа используется для обучения, больница для оказания медпомощи, жилое здание, гостиница для проживания);

2. Общие сведения об объекте: технико-экономические показатели (площадь, объем, этажность и другое), класс энергетической эффективности.

Это необходимо для того, чтобы управляющая или эксплуатирующая объект организация знала через сколько лет планировать капитальный ремонт и замену оборудования.
В ЭД должны быть указаны расчетные сроки службы не только здания целиком, но и отдельных критических узлов (кровли, фасадных систем, лифтов, насосного и другого оборудования).

3. Архитектурно-строительные решения. Правила ухода за фасадами, кровлей, светопрозрачными конструкциями. Схемы доступа к узлам и оборудованию.

Такие требования необходимы для того, чтобы управляющей/эксплуатирующей организации
не пришлось прорубать люки в чистовой отделке для мест крепления страховочных тросов при очистке кровли и работе альпинистов. В графической части ЭД должны быть схемы доступа к скрытым инженерным узлам, запорной арматуре и оборудованию, в том числе находящихся на высоте.

Если в ЭД не прописан порядок очистки снега (используемый такелаж и инструменты, точки крепления страховки), то любая протечка по причине его таяния или падение льда, – это вина управляющей/эксплуатирующей организации, без права регресса к строителям.

Для профессионального и аргументированного общения с арендаторами объекта недвижимости, которые размещают в занимаемых помещениях тяжеловесное оборудование
в ЭД должны быть прописаны допустимые проектные ограничения по нагрузке на перекрытия
(в кг/м²) и температурно-влажностные режимы для помещений.

Если арендатор устанавливает тяжелый сейф или оборудование, превышающих установленную в ЭД проектную нагрузку на перекрытия, это дает основание управляющей/эксплуатирующей организации для ограничения деятельности арендатора или расторжения с ним договора аренды.

4. Техническое обслуживание и текущий ремонт инженерных систем (электроснабжение, газоснабжение, отопление, вентиляция, водоснабжение. водоотведение), должны содержать: графики технического обслуживания (ТО) и планово-предупредительных ремонтов; регламенты пусконаладки и сезонной подготовки (запуск отопления, консервация кондиционеров); ведение журнала технического состояния (включая устранения мелких неисправностей) и профилактические осмотры.

5. Мониторинг технического состояния ограждающих конструкций здания: определяющий порядок проведения осмотров, обследований, инструментальных измерений: что проверять
и как часто (раз в мес/квартал/год); формы актов осмотра; для выявления признаков износа, деформаций, аварийной опасности; при необходимости — назначение независимой технической экспертизы.

6. Обеспечение безопасности: пожарная безопасность (включая планы эвакуации, исправность систем пожаротушения); электробезопасность, промышленная безопасность (для опасных объектов); антитеррористическая защищенность; соблюдение требований Роспотребнадзора, Ростехнадзора, МЧС России.

7. Энергоэффективность и экологическая безопасность: контроль расхода энергоресурсов; порядок обращения с отходами (ТКО, ртутные лампы и т.д.); соблюдение экологических норм (выбросы, шум, вибрация); проведение энергетических обследований в соответствии с Федеральным законом «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности
и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»
от 23.11.2009 № 261-ФЗ (ред. от 31.07. 2025 № 353-ФЗ).

В ЭД должны также быть представлены инструменты, позволяющие отслеживать энергоэффективность объекта в динамике и параметры, которые нужно замерять для подтверждения, что здание сохраняет свой класс энергоэффективности, включая периодичность тепловизионного обследования в целях предупреждения разгерметизации швов, окон и других дефектов, влияющих на энергоэффективность здания.

8. Подготовка к капитальному ремонту или реконструкции: анализ износа конструктивных элементов, инженерных систем и оборудования, планирование работ; сбор данных для проектной документации.

9. Учёт и документирование: ведение паспорта объекта, технической документации, журналов осмотров; хранение актов, разрешений, протоколов проверок; бухгалтерской документации и расчетов стоимости эксплуатации; при использовании BIM- технологии – обновление цифровой модели.

В составе ЭД должны быть планы инженерных сетей, перечень установленного оборудования
с заводскими номерами и ссылками на их паспорта.

Наличие ЭД в организации управляющей или эксплуатирующей ЗСС, является важнейшей составляющей грамотной, эффективной и безопасной их эксплуатации.
В свою очередь не имея ЭД персонал такой организации действует интуитивно, в лучшем случае по «сложившейся практике», что в итоге становится предметом недовольства: собственника объекта недвижимости и жителей МКД качеством обслуживания; надзорных органов, в части соблюдения нормативных требований эксплуатации ЗСС.

Ответственность организаций за отсутствие эксплуатационной документации

В случае отсутствия у управляющих организаций эксплуатационной документации законодательством предусматривается три уровня ответственности:

1. Административная (штрафы)

Статья 9.4 КоАП РФ: Нарушение требований технических регламентов и проектной документации (объекты гражданского назначения). Для юридических лиц штрафы от 100 000 до 300 000 рублей. Например, за отсутствие «Журнала эксплуатации здания», а также отметок
в нем о результатах сезонных осмотров МКД, дает право ГЖИ выписать штраф.

Если в ЭД установлено, что «проверка гидрантов осуществляется раз в полгода», а в актах проверки отражены другие даты, – это является нарушением для управляющей организации лицензионных требований.

Использование типовой шаблонной ЭД, без учета специфики конкретного объекта (отличие в архитектурно — планировочных решениях, конструктивных элементах, инженерных системах
и оборудовании), расценивается как отсутствие эксплуатационной документации.

Статья 9.1 КоАП РФ: Нарушение требований промышленной безопасности — до 1 000 000 рублей или приостановка деятельности на 90 суток (для промышленных объектов).

2. Гражданско-правовая (убытки)

Если произойдет авария (например, залив в результате прорыва трубы или обрушение козырька), а в управляющей/эксплуатирующей организации нет утвержденного регламента проведения соответствующих работ, она автоматически признается виновной. При этом, невозможно переложить вину на строителей или износ сетей, так как нет возможности доказать, что эксплуатация велась согласно ЭД.

3. Эксплуатационная (гарантии производителя)

Производители оборудования (лифтов, чиллеров, насосного, котельного оборудования и др.) аннулируют гарантию, если у управляющей/эксплуатирующей организации нет задокументированного графика технического обслуживания, который должен быть частью эксплуатационной документации. Важно, чтобы ЭД содержала информацию, позволяющую застройщику/собственнику объекта формализовать критерии обслуживания и ремонта ЗСС, стандартизированные для отдельных групп зданий и их техническим характеристикам, которая может быть размещена в генеральном и ситуационном планах, актах приемки в эксплуатацию здания (сооружения) и прилагаемой к ней исполнительной документации, различных паспортах на здание (сооружение), а также журналах учета технического обследования технического состояния здания (сооружения) (строительных конструкций, систем инженерно-технического обеспечения и оборудования).

Наличие такого формата ЭД позволит оценивать качественные показатели деятельности по управлению и/или эксплуатации ЗСС сотрудниками органов надзора самостоятельно, либо комиссионно.

Таким образом, осуществленный анализ дает основания утверждать, что отсутствие законодательного закрепления за проектировщиками обязанности по разработке ЭД,
с одновременным правом включения этих работ в предмет договора подряда и оплаты их
в составе проектных работ, а также отсутствие раздела «Эксплуатационная документация»
в составе разделов проектной документации, утвержденных Постановлением № 87, создает системные риски для:

1. проектировщика, который отвечает за эксплуатационные последствия, но не формирует критерии правильной эксплуатации объекта;
2. строителя, которому по закону предоставлена возможность эксплуатации ЗСС, но он не получает от проектировщика документально закреплённых требований к их эксплуатации;
3. заказчика и управляющей/эксплуатирующей организации, которые принимают объект без правил и регламентов эксплуатации, что особенно критично для МКД, сложных инженерных систем, таких как индивидуальные тепловые пункты (ИТП), инженерные системы в высотных зданиях, системы автоматизации и диспетчеризации, а также для формирования и ведения информационной модели (ТИМ) на этапе эксплуатации ЗСС.

Предложения по составу, содержанию и детализации раздела «Эксплуатационная документация» для включения его в состав разделов проектной документации

Для решения этой правовой проблемы, в рамках реализации «Стратегии развития строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации на период до 2030 года с прогнозом до 2035 года» в структуре Национального объединения изыскателей и проектировщиков (далее — НОПРИЗ) образован Комитет по эксплуатации зданий, строений, сооружений, подготовивший в 2026 году совместно с координаторами НОПРИЗ в федеральных округах предложения по составу, содержанию и детализации раздела «Эксплуатационная документация», для включения его в разделы проектной документации, утвержденной Постановлением № 87:

1. Технический паспорт объекта: Данные об основных характеристиках здания, сроках службы, допустимых нагрузках.
2. Инструкции по эксплуатации: Комплекс документов по эксплуатации здания в целом и его отдельных инженерных систем (водоснабжение, отопление, электроснабжение, вентиляция):
   • пошаговые алгоритмы действий персонала по техническому обслуживанию здания, в том числе при аварийных ситуациях (что делать при гидроударе, при отказе насоса и т.д.);
   • правила ухода за фасадами, кровлей, светопрозрачными конструкциями, схемы доступа
     к узлам и оборудованию;
   • порядок вывода оборудования в ремонт и ввода его в эксплуатацию;
   • порядок проведения осмотров, обследований, инструментальных измерений;
   • требования к ведению информационной (цифровой) модели объекта капитального строительства на этапе эксплуатации.
3. Регламенты обслуживания: Графики и перечни работ по техническому обслуживанию, ремонту и обследованию строительных конструкций, инженерных сетей и оборудования, например, переключение режимов работы инженерных систем — индивидуальных тепловых пунктов (как перейти с дневного на ночной режим, как настроить контроллеры под сезонные изменения и др.).
4. Исполнительная документация (архивная): Комплект исполнительных чертежей, схем, актов освидетельствования скрытых работ, протоколы испытаний, которые необходимы для понимания фактического положения инженерных сетей и конструкций.
5. Исполнительная документация (текущая): Должна содержать сведения о результатах технического обслуживания и текущего ремонта ограждающих конструкций и инженерных систем (электроснабжение, газоснабжение, отопление, вентиляция, водоснабжение и водоотведение); пусконаладочных работах и сезонной подготовки оборудования (к эксплуатации в зимний период, в том числе, запуск отопления, консервация кондиционеров и др. оборудования); журналы технического состояния элементов здания, включая устранения мелких неисправностей, и профилактических осмотров.
6. Технические паспорта на оборудование: Документация от заводов-изготовителей на установленное в здании оборудование.
7. Перечень требований по безопасности: Инструкции по пожарной безопасности, охране труда и эксплуатации опасных производственных систем и оборудования.

Эти документы должны соответствовать нормативным требованиям ГОСТ Р 21.101-2020 «Система проектной документации для строительства. Основные требования к проектной и рабочей документации» и передаваться управляющей организации на этапе ввода объекта
в эксплуатацию.

[1] Жизненный цикл — это последовательность стадий, через которые проходит любой объект (товар, проект, система, организм) от момента возникновения идеи или рождения до завершения использования, ликвидации или смерти