Комментировать

Цены на жилье растут, но не имеют ничего общего с его стоимостью и ценностью

Союз инженеров-сметчиков опубликовал Справку о средней стоимости строительства многоквартирных жилых домов массового спроса и ценах на рынке недвижимости по регионам Российской Федерации на май 2021 года. Цифры показывают, что хорошо себя чувствовать могут застройщики не более, чем в 10 регионах России.

Динамика  показателей, представленных в справке,  наглядно показывает, что средняя полная стоимость строительства жилья в большинстве регионов почти аналогична средней продажной цене новостроек – то есть, региональные застройщики, утверждающие, что их рентабельность составляет 5-7%, абсолютно правы.

Однако в ряде городов и регионов продажная стоимость жилья существенно превышает полную стоимость его строительства. Очевидно, что  здесь лидирует Москва (строительство 1 кв.м. – 110 тыс. руб., продажа – 192 тыс.руб), а с учетом того, что большинство новостроек продается по цене от 220 тысяч руб. за 1 кв.м., стенания московских застройщиков на трудности в ведении бизнеса кажутся чрезмерными.

Второе место занимает Санкт-Петербург (строительство – 102 тыс. руб. за 1 кв.м., продажа – почти 158 тыс.руб.),  на третьем месте — Нижегородская область, где разрыв между стоимостью строительства и продажи составляет более 40 тысяч рублей га кв.м..

А вот сахалинские застройщики работают себе в убыток, видимо, на чистом энтузиазме: при средней полной цене строительства в 71 тыс.руб за кв.м. они продают его всего по 66 тысяч рублей.

Союз инженеров-сметчиков напоминает, что  показатели полной стоимости строительства и цен первичного рынка приводятся с учетом простой базовой отделки (окраска, обои, разводка, установка ПДУ, паркет березовый, линолеум, газовые или электроплиты, лифты и т.п), наружных сетей и благоустройства (относимых на сметную стоимость дома), а также среднего уровня прочих работ и затрат застройщиков в процессе подготовки строительства, производственного цикла и сдачи дома.

В показателях полной стоимости строительства для застройщиков учтены:

— средние затраты застройщиков на приобретение прав на земельный участок (стоимость, зависит от местоположения и технико-экономических показателей объекта строительства) и составляет от 11,1% до 14%;

— стоимость строительства внутриплощадочных наружных инженерных коммуникаций, стоимость работ по благоустройству и озеленению территории строительства и составляет от 8% до 12%;

— получение и исполнение технических условий по подключению объекта к сетям инженерной инфраструктуры (с учетом инвестиционной составляющей монополистов, за исключением прямого строительства головных источников и магистральных сетей) и составляет в среднем размере 4,7%;

— затраты по вводу дома в эксплуатацию.

Примечание: не путать с себестоимостью строительно-монтажных работ и подтвержденными учетной документацией составом затрат, относимых на себестоимость строительства. Показатель полной стоимости строительства, приводимый в Справке — это расчетная восстановительная стоимость строительства с учетом всех затрат застройщиков на удельную единицу расчета с началом строительства в текущем месяце.

Полностью справка доступна по ссылке

Ситуацию на рынке недвижимости, в том числе, рост цен на жилье, а также «ценовые парадоксы» на рынке жилья Агентству новостей «Строительный бизнес» прокомментировал аналитик, эксперт в области транспортной урбанистики, «зеленой» энергии, архитектуры и исторической застройки Дмитрий Нова:

— Цена на недвижимость складывается из многих факторов, начиная от цены материалов, сложностью проекта дома, доступностью кредитов, как для застройщиков, так и для покупателей (в виде ипотеки) и заканчивая спросом, местоположением, возрастом здания и даже видом из окна. Есть фундаментальная часть вопроса и есть, к сожалению, спекулятивная. Вопрос ценности недвижимости в России носит исключительно спекулятивный характер, потому-то россияне все еще не мыслят категориями ценности и путают это слово с ценой. Застройщики видя это, предлагают на рынок, как правило, 2 вида недвижимости — крайне дешевое, так называемые «человейники» и крайне дорогое и пафосное, так называемое «элитное» жилье. Ценность и того и другого вида жилья представляется крайне завышенной при очень высоких ценах. Особенно это касается Москвы, где квадратный метр в рамках одного города имеет колоссальный разброс от 150000р до более 2 миллионов рублей. Это указывает на чрезвычайно высокий уровень спекулятивной составляющей. А если смотреть на цены в регионах, где метр в новом доме может стоить 45000 р и ниже, то можно делать вывод о наличии экономического пузыря на рынке московской недвижимости и необоснованного обогащения строительных компаний, раз в другой части страны расходы на материалы, такие как сталь, цемент и тд, умещаются в кратно более низкую цену для конечного потребителя.

— Будет ли падать цена на жилье?

— Цены могут расти и могут падать, в этом нет ничего необычного. В России, однако, присутствует другая проблема — инфляция. Инфляция сейчас стала очень опасной составляющей мировой экономики после вливания в систему огромной денежной массы при очень низких ставках центральных банков мира, особенно США (ФРС) и ЕС (ЕЦБ). Это привело к росту цен на металлы, а строительный сектор является лидером по их потреблению. Себестоимость строительства выросла. При этом в кризисный 2020 год Россия не увидела экономического послабления от затрат на топливо, так как оно не только не дешевело, но даже дорожало, при том что цены на сырье (на нефть) падали на 60%. Все эти и многие другие факторы, в том числе, кратковременное снижение ставок по кредитам Центрального банка РФ, стимулировали инфляцию. Сложилась далеко не идеальная антикризисная программа: деньги дешевеют, кредиты дешевеют, доходы населения падают, инфляция растет. Не удивительно, что мы наблюдаем рост долгов населения. Проблема в том, что если существенная часть населения вдруг перестанет платить по кредитам, то кризис может войти в следующую часть спирали и банки будут вынуждены изымать недвижимость и выбрасывать ее на рынок по низким ценам, что в свою очередь приведет к каскаду падения цен на недвижимость. Примерно так случилось в США в 2008 году.

Также нельзя забывать об обвалившемся с 2014 года рубле, который подешевел по отношению к другим валютам в 2,5 раза. Не столько дорожает жилье в России, сколько дешевеет рубль.

— Будет ли появляться дешевое жилье и в каких регионах?

— В России в целом сложилась очень плохая ситуация с распределением населения и спроса на недвижимость. Граждане все чаще покидают свои регионы и едут в Москву. Это можно назвать бегством. Бегством от нищеты, от безработицы, от безысходности. Население России распределено следующим образом: 80% живет по западную сторону Урала и 20% по восточную, т.е. вся Сибирь и Дальний Восток населяют всего 30 миллионов человек. По словам мэра Москвы Собянина, «агломерация Москвы составляет до 45 миллионов». Вокруг одного города живет больше людей,  чем на всей территории Зауралья. Это абсолютная катастрофа. Но такое положение дел выгодно Москве, так как именно за счет бегства населения из регионов поддерживается спрос на московскую недвижимость, и именно так объясняются высокие цены на жилье в Москве и низкие цены в регионах, где спрос постоянно падает из-за оттока населения…

Источник: Агенство новостей "Строительный бизнес"

Комментировать

Комментарии

Комментировать