Что делать с проблемными активами на рынке недвижимости?
18 октября с.г. в Библиотеке ТПП РФ состоялся круглый стол Совета ТПП РФ по финансово-промышленной и инвестиционной политике на тему «Развитие предпринимательства в сфере недвижимости. Аспекты финансирования проблемных активов».
Модератором мероприятия выступил председатель Комиссии по собственности Совета ТПП РФ по финансово-промышленной и инвестиционной политике Артур Трапицын.
В мероприятии приняли участие представители Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере экономики недвижимости, Росреестра, АО «Сбербанк», Национального объединения строителей, Российской гильдии риелторов, а также ведущих научных и консалтинговых организаций.
Участники круглого стола обсудили вопросы финансирования объектов недвижимости в кризисном состоянии, финансирование строящихся объектов, находящихся в процедурах несостоятельности (банкротства), а также перспективы реновации промышленных предприятий и особенности работы с проблемными объектами жилищного строительства.
Открывая круглый стол, вице-президент ТПП РФ Дмитрий Курочкин подчеркнул, что работа с проблемными активами, залоговым имуществом — это крайне серьезная и болезненная тема. Сегодня объем кредитов бизнесу составляет 46 трлн рублей, из них просрочены кредиты более, чем на 2 трлн рублей. Решение проблемных кредитов требует совместной работы экспертов, в мире есть хороший положительный опыт по реструктуризации кредитов или привлечения стороннего нового финансирования. Количество объектов недвижимости, находящихся в залоге и принадлежащих обанкротившимся компаниям, огромно. Для банков это также большая проблема – что делать с недвижимостью, перешедшей к ним как залоговое имущество, как продавать, как ускорить эти процедуры. Если говорить о жилищном строительстве, то на сегодня в 67 регионах открыто банкротное производство по 652 застройщикам и 1952 домам, это проблемные дома и застройщики, и за каждым домом – сотни семей, которые могут не получить свое жилье. Так что вопросы финансирования проблемных объектов нужно решать. В этом и заключается главная задача ТПП – вырабатывать решения и консолидированную позицию по конкретным проблемам с привлечением максимального количества экспертов из различных комитетов и советов.
Артур Трапицын обратил внимание участников, что в последние годы законодательство о банкротстве менялось в пользу кредиторов, что существенно повысило риски для должников, компания может скатиться в процедуру банкротства резко и стремительно — достаточно несколько месяцев не заплатить по 300 тысяч рублей.
Председатель Совета ТПП РФ по финансово-промышленной и инвестиционной политике Владимир Гамза представил на обсуждение вопрос реновации территорий промышленных предприятий, которым по 60 и более лет. В стране накопилось огромное количество проблемных промышленных активов, огромные мощности устарели, постаивают, но за эту землю и помещения нужно платить налоги, что зачастую тянут предприятия к банкротству. Нужна реновация таких предприятий, разработка инвестпроектов по вовлечению этих промышленных территорий в оборот, создание там либо новых производств, либо объектов непроизводственного назначения. Нужно понимание банков, что с такими объектами можно работать, и доходность может быть достаточно высокая.
Директор Департамента нормативного и методического обеспечения НОСТРОЙ Ольга Десятова подробно представила ситуацию с проблемными объектами жилищного строительства. По ее словам, в настоящее время в рамках Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИС ЖС) создан единый реестр проблемных объектов (ЕРПО). По состоянию на 12 октября 2021 г. в ЕРПО включено 1079 застройщиков, из них большая часть (63%) находится в различных процедурах банкротства. Более трети проблемных застройщиков (37%) имеют потенциальные риски банкротства – в связи с нарушение более чем на 6 месяцев сроков завершения строительства либо сроков передачи объекта ДДУ.
Насколько это много? Если сравнивать с объемом текущего строительства по состоянию на 12октября с.г., который составляет 98277 тыс. кв.м и ведется 3420 застройщиками, то объем проблемных объектов и застройщиков кажется довольно значительным – 16591 тыс. кв.м и 1079 застройщиков. Однако следует учитывать, что ЕРПО ведется с 1 июля 2019 года, и накопленный проблемных объектов невелик – примерно 9% от общих объемов ввода.
Кроме того, динамика численности проблемных застройщиков за последний год также не дает повода для серьезного беспокойства. Стоит заметить, что в 2021 году не происходило увеличение количества таких объектов в реестре, наоборот их количество постепенно снижается.
«То есть можно сделать вывод, что основная цель введения механизма проектного финансирования – защита прав участников долевого строительства и сокращения количества проблемных объектов, так или иначе выполняется», — подчеркнула Ольга Десятова.
Если говорить о проникновении проектного финансирования на рынок жилищного строительства, то этот показатель стабильно растет. Так, с октября 2020 года по октябрь 2021 года доля проектов жилищного строительства, обеспеченных проектным финансированием, выросла с 50,4% до 71,8%. За этот же период доля наиболее рискованных проектов жилищного строительства без использования ДДУ сократилась с 7,1% до 4,1%.
Законодательная база для работы с проблемными застройщиками и проблемными объектами в целом сформирована – сейчас дело за регионами, они получили возможность создавать специальные фонды, уполномоченные курировать вопросы достройки проблемных объектов. Как правило, к этой работе привлекаются успешные застройщики, которые получают земельные участки и другие преференции как поддержку для достройки проблемных объектов.
Однако нужно позаботиться, чтобы такие проблемные объекты впредь не возникали – а предпосылки к этому по-прежнему остались. Довольно часто в регионах застройщики, даже получив проектное финансирование, оказываются не в состоянии осилить выплаты по кредиту, останавливают проект и уходят с рынка. Вторая проблема – полная недоступность проектного финансирования для низкомаржинальных проектов, каковых в регионах большинство. Соответственно, нужно вводить механизмы поддержки для таких проектов. И, кроме того, необходимо унифицировать проектное финансирование и оптимизировать дополнительные банковские комиссии, которые банки включают в кредитные договоры – они могут составлять до 37% стоимости кредита, что очень дорого для застройщиков. НОСТРОЙ последовательно выступает за нормативное оформление всех этих предложений.
Источник: Агентство новостей "Строительный бизнес"
Login with Google
Комментарии