Бедные страны строят многоэтажки, богатые – одноэтажное жилье

Последние десятилетия стройкомплекс страны технологически и организационно формировался под возведение многоэтажных домов. Население активно раскупало в них квартиры. Но делало оно это в значительной степени по причине отсутствия другой альтернативы. Опросы же регулярно фиксировали, что большинство россиян желают жить в своем жилище, окруженным своим земельным участком. Как известно, спрос рождает предложение, и с какого момента началось активное строительство индивидуального жилья. Несмотря на это, пока рано говорить, что в России сложился соответствующий рынок. Сегодня он находится в процессе активного формирования. И насколько быстро и успешно оно будет проходить, в равной доле зависит от государства и бизнеса.

Намечается большой прорыв

Вопрос, какому виду строительства отдать приоритет: многоэтажному или ИЖС дискутировался давно. Ответ на него дала сама жизнь, в последние годы доля индивидуального и малоэтажного строительства постоянно возрастает. И это закономерно, опросы показывают, что 67% жителей страны хотят жить в собственных домах.

По словам Антона Мороза, вице-президента НОСТРОЙ, следует учитывать региональную специфику, в крупных городах целесообразно отдавать приоритет многоэтажному строительству, в небольших населенных пунктах – развитию ИЖС. Это же относится и к формированию загородной застройки.

При этом надо понимать, что ИЖС и малоэтажное строительство сталкивается с не простыми проблемами. Создание инженерной и социальной инфраструктуры на таких территориях обходится дороже, чем в привычных жилых комплексах.

Сегодня еще не полностью завершено формирование законодательного поля для освоения таких территорий. Так, в законах отсутствуют четкие определения, что такое таун-хаусы, коттеджи, каков их правовой статус.  На первый взгляд может показаться, что вопрос этот не такой и важный, но это не так. Без таких формулировок сложно предоставлять льготные условия на покупку земельных участков под строительство, начислять субсидии при эксплуатации уже построенных объектов.

Эти вопросы постепенно решаются, но пока окончательного завершения еще нет. Между тем, это необходимо, ведь согласно концепции правительства к 2030 году половина ввода всего жилья должно относиться к ИЖС и малоэтажным домам.

Впрочем, и существующая законодательная база позволяет строить малоэтажные дома и поселки. Разработаны ГОСТы и СП, которые описывают строения до 4 этажей, готовится государственная программа по развитию ИЖС,  а блокированная застройка уже существует в законодательстве.

Однако для ускоренного развития этого сектора предстоит решить еще ряд вопросов. По словам Антона Мороза, взят курс на минимизацию требований к таким объектам. Техническая экспертиза должна проходить по облегченной программе, но при сохранении всех правил и  стандартов по безопасности. Пока же многие  требования представляются избыточными.

ИЖС против МКД

 Сегодня быстрыми темпами происходит формирование рынка ИЖС  и малоэтажного строительства.  По словам Сергея Зайцева, руководителя центра новостроек федеральной компании «Этажи», тренды продаж недвижимости показывают, что количество покупок новостроек сокращается, а загородных объектов — увеличиваются. Особенно это относится к земельным участкам. Если до сектора ИЖС и малоэтажного строительства в полной мере дойдет ипотека, то эта тенденция еще ускорится. Это свидетельствует о том, что все большее число людей хотят жить за городом.

Не случайно, что в целом ряде регионов ввод ИЖС уже превышает ввод МКД. Эта соотношение и впредь продолжит рост  в пользу индивидуального строительства, так как сейчас многие застройщики в силу определенных причин тормозят вывод ЖК на рынок.

В этой связи любопытно узнать, какие параметры ИЖС наиболее популярны? По информации Сергея Зайцева, самый  распространенный формат – это одноэтажные дома площадью 90-110 кв. м.

Лови момент 

Сейчас наступил самый благоприятный период для развития ИЖС, еще никогда этот сектор не пользовался таким вниманием со стороны государства, считает Екатерина Коган, директор департамента маркетинга семейства компаний KASKAD Family.  Это вызвано целым рядом причин.

Во-первых, пониманием того, что только возведением  МКД жилищную проблему в стране не решить. Во-вторых, рост популярности индивидуального строительства. В-третьих, из-за роста продаж, образовался дефицит предложений в этом сегменте.

К сожалению, далеко не все факторы способствуют ускоренному росту сектора ИЖС. Как говорит  Екатерина Коган, сегодня получить для такого строительства проектное финансирование сложно. У банков нет даже необходимых методик для оценки всех рисков и перспектив таких проектов, мало аналитики по этой теме. Поэтому, если кредиты выдаются, то под большие проценты. И такую практику пока сложно изменить, так как на сегодняшний день маржинальность  ИЖС меньше, чем у МКД.

Отсюда стремление многих людей строить хозяйственным способом. В секторе ИЖС сильно не хватает примеров массовой застройки, будущие домовладельцы импровизируют, как хотят, что отражается и на количестве, и на качестве объектов.

Когда начнется массовое строительства ИЖС, то люди увидят его преимущество и по срокам и по качеству возводимых домов. Настоящий эффект будет получен, когда начнется комплексная застройка территорий. Именно тогда они станут реальной альтернативой ЖК из МКД. 

Уже есть движение в этом направлении. Дома становятся более комфортными, с хорошей архитектурой, что крайне важно, так как еще более делают привлекательней проживание в такой недвижимости.

В поисках смысла

Мы находимся на этапе, когда сектор переживает переломный момент. Формируется спрос не просто на индивидуальный дом, а на индивидуальный дом в комфортной среде с развитой инфраструктурой, указывает Кристина Яковенко, коммерческий директор девелоперской группы «Хрустальный». Да, люди хотят жить за городом, в своем доме, на своей земле, но с комфортом, не отличающим от городского. Возрастает спрос на индивидуальное проектирование, причем, в последнее время особенно сильно в силу того,  что с какого-то момента стало затруднительно приобретать заграничную недвижимость.

Параллельно растет спрос на квартиры в малоэтажных домах, туда переселяются семьи из города. Поэтому они хотят иметь по несколько спален с учетом уже имеющихся или планирующихся детей.

Спрос на ИЖС меняется, подтверждает и  Вера Романова, генеральный директор DVL group. Люди не хотят уже жить в ИЖС-гетто. Такие поселки сейчас дрейфуют в сторону моногородов с развитой социальной и инженерной инфраструктурой.

Чтобы добиться этой цели и предоставить рынку такой продукт, который требует покупатель, нужно объединиться всем участникам производственного процесса. И тогда станет легче возводить сельские поселения с городской инфраструктурой. Люди не просто так переселяются в пригороды и в более отдаленные районы, они отправляются туда за новым смыслом, за новой эстетикой, подчеркивает эксперт.

Незаметно мы подошли к тому моменту, когда люди все больше стремятся к новым форматам жизни. Все больше семьей с детьми сознательно хотят покинуть город и поселиться ближе к природе. Не случайно, что среди одиночек такие  покупатели редки.

Но, как отмечают эксперты рынка, в последнее время появился еще один тип покупателей, это люди, которые приобрели частные дома 20-30 лет назад. И сейчас им захотелось получить больший комфорт. К тому же у многих подросли дети, возникли новые семьи, и они так же желают иметь свое жилье. Еще один сегмент покупателей – это обеспеченные люди, которые приобретают такую недвижимость для переселения своих родителей в более здоровые условия.

Из чего строить дом

Из чего сегодня в России преимущественно строят индивидуальные дома?  Набирает популярность строительства из керамзитобетонных блоков.   Этот легкий, прочный и удобный в использовании материал является отличной альтернативой обыкновенному кирпичу. Такие блоки обладают высокими показателями энергоэффективности и долговечности, имеют низкую теплопроводность и могут сохранять свои первоначальные характеристики на протяжении более 50 лет. Материал неприхотлив к условиям эксплуатации, поэтому может использоваться для проведения строительных работ в регионах с любыми климатическими условиями. 

Дом из таких блоков можно сложить за две недели. При этом не надо выравнивать стены,  они уже готовы под штукатурку.

Многие домовладельцы привержены к традиционному строительству из деревянных срубов. Сегодня они есть из любых пород деревьев. Все большее место занимают модульные дома и дома из CLT-панелей.  Это  перекрестно склеенная древесина, она  изготавливается из пиломатериала хвойных и лиственных пород. Высушенная в камерах до влажности 12% древесина укладывается слоями под 90 градусов относительно друг друга и под давлением склеивается в единый массив.

В целом же на первом месте пока идут кирпичные дома на втором – из блоков. Этим Россия,  к примеру, отличается от США, где 80% частных домов из древесины. У нас же деревянные строения раскупаются не так охотно. Впрочем, и в этом вопросе изготовителям и строителям надо готовиться к переменам.